인천지방법원 2026타경30302. 부천시 원미구 심곡동 ‘대준블루온’ 4층 410호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 162,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 79,380,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 강하게 싸 보이지만, 권리구조를 보면 결론이 완전히 달라집니다. 임차인 박원은 2021.06.04 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2021.11.29 장순식 가압류보다 먼저 대항력을 갖췄습니다. 보증금은 120,000,000원이고 확정일자도 2021.05.11로 확인됩니다.
현재 최저가 79,380,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,828,840원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 77,551,160원이 배당됩니다. 보증금 전액에는 못 미치므로 부족한 42,448,840원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 낙찰가만 보는 것이 아니라 79,380,000원 + 42,448,840원 = 121,828,840원을 실제 취득비용으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 4층 410호 · 신흥로26번길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 26.16㎡ · 10층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 유경미 (2015.06.11. 거래가액 139,564,425원) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박원 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘선순위 대항력 임차인’
말소기준은 2021.11.29 장순식 가압류 65,000,000원입니다. 그보다 앞선 2014년 사당새마을금고 근저당은 2015.01.14 말소됐고, 2020.10.23 부천시 압류 역시 2020.10.29 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 등기상 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위보다 앞서 성립한 임차인의 대항력입니다. 박원은 2021.06.04 전입·점유했고 확정일자는 2021.05.11입니다. 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단되며, 배당요구도 했습니다. 2025.04.30에는 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서상도 임대보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 미배당분이 인수되는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박원 | 건물의 전부 · 주거 | 120,000,000원 | 2021.06.04 / 2021.05.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 79,380,000원이 아니라 121,828,840원
대준블루온의 실거래 표본 12건 전체 평균은 104,291,666원이지만, 과거 고가 거래가 섞일 수 있으므로 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 100,700,000원, 최신 거래는 2023.12 · 62,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -5.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 20.3㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2023.05 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 19.57㎡ | 7 | 104,500,000원 |
| 2023.03 | 19.08㎡ | 8 | 117,000,000원 |
| 2023.01 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 16.04㎡ | 9 | 93,000,000원 |
| 2022.10 | 20.3㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 2022.08 | 16.56㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2022.08 | 19.08㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 19.43㎡ | 7 | 117,000,000원 |
현재 최저가만 최근 12개월 평균과 비교하면 78.8%이지만, 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 미배당 보증금을 합친 실질취득은 121,828,840원으로 최근 12개월 평균의 121.0%입니다. 최신 거래 62,000,000원보다도 크게 높습니다. 더구나 거래 추세가 -5.8%인 하락 흐름이므로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,828,840원 |
| 1. 임차인 박원 보증금 | 120,000,000원 | 77,551,160원 |
| 2. 가압류 · 장순식 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 양은정 | 59,920,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 10,878,012원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 박원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 박원 보증금 중 42,448,840원이 미배당돼 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 실제 선순위 차감과 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰을 기다려도 총부담은 비슷하다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 79,380,000원 | 42,448,840원 | 121,828,840원 |
| 3회 유찰 시 | 55,566,000원 | 65,834,188원 | 121,400,188원 |
| 4회 유찰 시 | 38,896,200원 | 82,203,932원 | 121,100,132원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가는 79,380,000원에서 55,566,000원, 38,896,200원으로 급격히 낮아지지만, 그만큼 임차인 미배당분이 늘어 실질취득은 121,828,840원 → 121,400,188원 → 121,100,132원으로 거의 그대로입니다. 따라서 추가 유찰만 기다리면 가격 메리트가 커진다는 일반적인 경매 논리를 적용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 부천역 북서측 인근. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부천역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 410호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 난방설비, 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 북측 소로에 접합니다. 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 80세대, 2014.01.02 준공의 소형 도시형생활주택으로 실거래 편차가 크고 최근 거래 흐름은 -5.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 79,380,000원이 아니라 121,828,840원을 투자원가의 출발점으로 보세요.
- 임차보증금 인수 확인. 박원의 보증금 120,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄고 인수액이 커질 수 있습니다.
- 신청채권자·임차인 동일인 검증. 박원의 임대차계약, 보증금 지급, 점유관계와 강제경매 신청원인을 직접 대조해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 지표가 이전 구간보다 -5.8% 하락했고 실질취득이 최근 평균 100,700,000원을 상회합니다.
- 비교면적 차이. 대상 26.16㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않으므로 개별 호실의 실제 시세는 별도 보수적으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금관계·임대차계약 원본을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “1.218억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건은 숫자를 잘못 보면 매력적으로 보이고, 권리를 제대로 보면 평가가 뒤집히는 전형적인 사례입니다. 감정가 162,000,000원에서 최저가가 79,380,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 박원의 120,000,000원 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차의 미배당 인수액은 42,448,840원이고 실질취득은 121,828,840원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 100,700,000원을 웃돌고, 최신 거래 62,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세 또한 -5.8%로 하락 방향입니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분만큼 임차인 인수액이 증가해 실질취득은 약 121,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 세금 선순위 여부와 신청채권자·임차인 동일인 검증까지 남아 있습니다. 최저가 할인율은 크지만 실질 가격은 싸지 않고, 인수 위험까지 분명한 물건이므로 권리와 가격을 함께 보면 보수적 접근이 맞습니다.
