수원지방법원 2024타경3853. 경기도 안성시 보개면 구사리 36 일원의 토지와 동식물관련시설을 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 2,945㎡이고, 감정평가상 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 동식물관련시설로 이용 중입니다. 감정가 대비 최저가가 70%라는 사실은 분명하지만, 일반 주거용 부동산처럼 단순한 시세 할인율로 평가하기는 어렵습니다.
권리분석의 출발점은 2022.07.22 설정된 이천시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 533,000,000원이고, 해당 근저당이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 그런데 현황조사상 임차인의 신고일은 2020.10.19입니다. 말소기준보다 앞서는 만큼 대항력 성립 가능성을 검토해야 하지만, 보증금 미상·확정일자 미상인 상태이므로 대항력과 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
경기도 안성시 보개면 구사리 36 도로명주소: 경기도 안성시 보개면 은행나무길 90-26 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 동식물관련시설 · 일괄매각 |
| 토지 | 2,945㎡ · 지목 답 · 현황 동식물관련시설 건부지 |
| 건물 |
일반철골구조 판넬지붕 단층 · 동식물관련시설 높이 4.2m · 급배수설비 |
| 소유자 | 박원식 (단독소유) |
| 감정가 | 887,225,000원 |
| 최저매각가 | 621,057,500원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 이천시산림조합 |
| 경매 청구금액 | 417,285,901원 |
| 말소기준권리 |
2022.07.22 이천시산림조합 근저당권 채권최고액 533,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 특별매각조건 |
농지취득자격증명 제출 필요 미제출 시 입찰보증금 몰수 |
| 주요 권리 쟁점 | 선순위 임차 가능성 · 법정지상권 성립 불분명 · 매각 제외 제시외 창고 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차 신고
등기 흐름에서 중요한 점은 과거 근저당권들이 이미 말소되었다는 사실입니다. 2015년 보개농업협동조합 근저당권 338,000,000원은 2020.06.05 말소됐고, 2020년 농협은행주식회사 근저당권 420,000,000원도 2022.07.22 말소됐습니다. 현재 제시된 말소기준은 같은 날 설정된 이천시산림조합 근저당권입니다.
국민건강보험공단 압류는 2024.11.13 말소되었으며, 2024.09.03 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 일반적인 등기상 담보권 소멸 구조만 보면 비교적 명료합니다. 그러나 등기상 근저당이 소멸한다는 것과 선순위 임차보증금까지 매수인이 부담하지 않는다는 것은 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
현황조사에는 농업회사법인 조은삶 주식회사가 임차인으로 기재되어 있습니다. 보증기관의 승계·대위신고가 아닌 실제 임차인 신고 1명입니다. 임차부분은 588㎡, 월차임은 2,000,000원입니다.
| 임차인 | 신고·전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
농업회사법인 조은삶 주식회사 임차부분 588㎡
|
2020.10.19 | 미상 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 |
인수 위험
보증금 미배당액 미확정
|
낙찰대금 + 매수인이 인수하는 임차보증금 미배당액 + 기타 취득비용
현재 최저가 621,057,500원만으로 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
선순위 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고, 해당 보증금이 배당으로 전부 소멸하지 않는다면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 특히 보증금이 낙찰대금보다 크고 낙찰대금에서 배당받는 금액이 그만큼 증가·감소하는 구조에서는, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 그 효과를 수치로 산정할 수 없습니다.
또한 매각물건명세서의 임차인 기재는 상가건물임대차현황서에 의한 전체 임대차 현황 표기입니다. 따라서 기재 면적 588㎡가 실제 어느 건물과 시설에 해당하는지, 현재도 점유·사용 중인지, 경매 목적물과 범위가 일치하는지 현장과 관련 원본 서류를 함께 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 최저가가 곧 할인 매수는 아니다
이 사건은 감정가 887,225,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 621,057,500원입니다. 그러나 이 물건과 이용상태가 유사한 시설의 최근 거래가격이 확인되지 않은 상태에서, 감정가의 70%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
더구나 매각 제외 창고와 법정지상권 성립 가능성이 있는 토지에서는 매수인이 실제로 자유롭게 사용할 수 있는 범위가 감정평가상 외형과 달라질 수 있습니다. 감정가에는 토지와 동식물관련시설의 가치가 반영되어 있지만, 점유·시설 사용·농지 규제·권리 인수 위험이 실질취득가치에 미치는 영향은 별도로 검토해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 가정 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 621,057,500원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 434,740,250원 | 105,007,152원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 304,318,175원 | 233,742,279원 |
회차별 금액은 각 최저매각가격에 매각되는 경우를 가정한 시뮬레이션입니다. 근저당 미배당액은 채권최고액 기준 부족액이며, 매수인이 인수하는 채무액을 뜻하지 않습니다. 선순위 임차인의 보증금 인수 위험은 별도로 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 621,057,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,610,575원 |
|
1. 을구 4번 근저당 이천시산림조합 |
533,000,000원 | 533,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 79,446,925원 |
| 합계 | — | 621,057,500원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 및 임차인의 우선배당은 반영하지 않았습니다. 소유자 잔여액 79,446,925원은 확정 반환액이 아닙니다.
⑤ 매각물건명세서의 핵심 특수조건
여기서 중요한 것은 매각에 포함되지 않는 건물의 존재입니다. 낙찰자가 토지를 취득하더라도 제외 창고의 소유관계가 자동으로 정리되는 것은 아닙니다. 건물 소유자, 토지 사용 권원, 철거나 인도 가능성, 법정지상권 성립 가능성 등을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 보개면 구사리 소재 동신초등학교 북동측 직선거리 약 450m 지점입니다. 주변은 경지정리된 농경지 중심으로 농가촌락, 축사, 창고 등이 산재합니다.
- 교통. 버스정류장이 있는 38번국도 북측 인근에 위치하며, 물건까지 차량 출입이 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 건물 이용상태. 기호 2~5 건물은 모두 동식물관련시설로 이용 중입니다. 일반철골구조 판넬지붕 단층, 샌드위치복합판넬 벽체와 에폭시 바닥 등이 기재되어 있습니다.
- 토지 현황. 면적 2,945㎡, 지목 답, 현황은 동식물관련시설 건부지입니다. 평지·세로장방형으로 조사되어 있으며, 공부상 지목과 현황 이용상태가 다릅니다.
- 용도지역. 도시지역·생산녹지지역에 해당합니다. 농업진흥구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역도 포함되어 있습니다.
- 거래 관련 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다. 경매 취득 시 적용관계 및 향후 거래·활용상 제한을 개별 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 48,100원입니다. 공시지가와 경매 감정가의 평가 목적이 다르므로, 공시지가만으로 매각가격의 적정성을 판단할 수 없습니다.
- 환금성. 농지 규제와 동식물관련시설이라는 특수 용도, 선순위 임차 가능성, 제시외 건물 문제를 고려하면 일반 주거용 물건보다 매수자와 활용 목적이 제한될 수 있습니다. 별도의 유사시설 거래사례 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 농업회사법인 조은삶 주식회사의 임대차계약서·보증금·월차임·실제 점유 범위를 확인합니다. 보증금 미상 상태에서 실질취득액을 계산해서는 안 됩니다.
- 대항력 및 우선변제 검토. 2020.10.19 신고와 실제 인도·사업자등록 관계, 확정일자·배당요구 여부를 확인하고 미배당 보증금 인수 가능성을 검토합니다.
- 농지취득자격증명 발급 가능성. 지목은 답이고 현황은 건부지인 물건입니다. 입찰 전 발급 요건과 제출 가능성을 확인해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금 몰수 조건이 명시되어 있습니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 창고 약 27㎡의 소유관계, 건축 경위와 토지 사용 권원을 확인합니다. 법정지상권 성립 여부가 불명확한 상태에서 철거나 완전한 토지 사용을 전제하지 않습니다.
- 제시외 물건 대조. 일괄매각 포함 시설과 제외 창고를 구분하고, 현장에서 각 시설의 위치·범위·사용 상태를 대조합니다.
- 토지·건물 등기 전체 확인. 건물 등기상 근저당 흐름뿐 아니라 토지와 각 건물, 공동담보목록의 권리관계를 확인합니다. 근저당 공동담보목록 제2022-669호도 대조해야 합니다.
- 입찰가 재산정. 최저매각가 621,057,500원에 임차보증금 미배당 인수액과 기타 부담을 반영한 뒤 실질취득액을 계산합니다. 유찰에 따른 가격 하락만으로 응찰가를 정하지 않습니다.
- 인도·시설 운영·미납 비용. 실제 점유자와 이용 현황, 시설 인수 및 운영 가능성, 미납 공과금·관리비와 인도 비용을 확인합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서, 농지 관련 행정자료를 매각기일 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 선순위 인수와 농지 조건이 먼저”
이 사건은 감정가 887,225,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 621,057,500원으로 내려왔습니다. 표면적인 가격 변화만 보면 관심을 가질 수 있지만, 현재 확인된 위험을 반영하면 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
첫째, 말소기준보다 앞선 임차인 신고가 존재하고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력이 인정되는 경우 매수인이 보증금 미배당액을 인수할 수 있으므로 실질취득액이 확정되지 않았습니다. 둘째, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다. 셋째, 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 매각 제외 창고가 존재합니다.
이 물건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라 선순위 임차보증금 인수 위험을 얼마로 확정할 수 있는지, 농지를 취득할 수 있는지, 토지와 시설을 실제로 어디까지 사용할 수 있는지입니다. 유사 부동산의 거래가격으로 실질취득가치를 검증하기 전에는 감정가의 70%라는 숫자에 가격 가점을 줄 근거도 부족합니다.
