수원지방법원 2024타경3853. 등기상 소유자는 박원식이고, 현재 남아 있는 말소기준권리는 2022.07.22 설정된 이천시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 533,000,000원, 채무자는 김종환입니다. 경매개시결정도 이천시산림조합 신청으로 2024.09.03 등기됐습니다. 기존 보개농업협동조합 근저당과 농협은행 근저당, 2018년 가압류, 국민건강보험공단 압류는 각각 등기부상 말소가 확인됩니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 끝낼 수 없습니다. 실제 임차인은 농업회사법인 조은삶 주식회사 1명이고, 임차 기준일이 2020.10.19로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차부분은 588.0000㎡, 월차임은 2,000,000원이지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인의 대항력을 ‘대항력 가능·미상’으로 보고, 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액도 미상으로 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3853 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 보개면 구사리 36 · 경기도 안성시 보개면 은행나무길 90-26 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설 |
| 토지 | 2,945.0㎡ · 지목 답 · 현황 동·식물관련시설 건부지 · 생산녹지지역 · 농업진흥구역 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 벽체 샌드위치복합판넬 · 높이 4.2m |
| 소유자 | 박원식 |
| 감정가 / 최저가 | 887,225,000원 / 887,225,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이천시산림조합 / 417,285,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 공시지가 | 48,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
| 임차인 | 임차부분 | 임대조건 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 조은삶 주식회사 | 588.0000㎡ | 보증금 미상 · 월 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임차인 기재는 상가건물임대차현황서에 의한 전체 임대차 현황입니다. 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 2020.10.19 기준일이 2022.07.22 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않습니다. 보증금 규모와 배당 여부에 따라 매수인의 인수부담이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 임대차 원본 확인이 이 사건 권리분석의 선결조건입니다.
② 특수조건 — 법정지상권·농취증·제시외 물건
이 사건은 토지와 동·식물관련시설을 일괄매각합니다. 관리사 1동, 창고 2동, 재배사 2동, 수변전설비, 지하수관정, 냉장설비가 매각에 포함되고, 지하수관정은 토지 평가액에 포함돼 있습니다. 반면 목록 1 지상의 판넬조 판넬지붕 창고 약 27㎡는 매각에서 제외됩니다.
토지는 도시지역·생산녹지지역에 속하고 농업진흥구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공부상 지목과 현황 이용상태가 다르다는 점까지 감안하면, 단순한 토지 가격 비교보다 취득·이용 가능성 자체를 먼저 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 887,225,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,272,250원 |
| 2. 근저당 · 이천시산림조합 | 533,000,000원 | 533,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 342,952,750원 |
이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 가정치입니다. 특히 이 사건은 임차보증금이 미상이므로 위 표의 잔여액이나 매수인 인수 0원 표시만으로 실제 부담을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 보개면 구사리 소재 동신초등학교 북동측 직선거리 약 450미터 지점으로, 인근은 주로 경지정리된 농경지이며 농가촌락·축사·창고 등이 산재합니다.
- 교통. 버스정류장이 소재하는 38번국도 북측 인근에 위치하고 본건까지 차량 출입이 가능합니다.
- 이용상태. 기호 2~5는 모두 동·식물관련시설로 이용 중이며, 급·배수설비가 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 2,945.0㎡, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·생산녹지지역·농업진흥구역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 의뢰목록상 지목은 답이나 현황은 동·식물관련시설 건부지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 농업회사법인 조은삶 주식회사의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 2020.10.19 기준일이 말소기준보다 앞서더라도 보증금 등 핵심 조건이 미상인 만큼 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다.
- 법정지상권 확인. 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 소유관계·건축시점·토지와 건물의 관계를 확인해야 합니다.
- 제외 건물 현장 확인. 목록 1 지상 판넬조 판넬지붕 창고 약 27㎡는 매각에서 제외됩니다. 위치와 토지 사용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 제출이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있으므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 또는 유사 물건의 실거래 자료가 없으므로 감정가·최저가만으로 저가 매수 여부를 판단하지 않습니다.
- 배당표 과신 금지. 제공된 시나리오의 근저당 미배당은 모두 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제와 임차보증금 미상 위험은 별도입니다.
맺으며 — “등기는 읽히지만, 인수액은 아직 안 읽힌다”
이 사건의 말소기준 자체는 명확합니다. 2022.07.22 이천시산림조합 근저당이고, 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 먼저 존재한 농업회사법인 조은삶 주식회사입니다. 임차부분 588.0000㎡, 월 2,000,000원은 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
여기에 제시외 건물 법정지상권 성립 여부 불분명, 매각 제외 창고 약 27㎡, 농지취득자격증명 제출 의무가 동시에 존재합니다. 감정가와 최저가는 모두 887,225,000원이지만 실거래 시세 자료가 없으므로 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건의 첫 번째 판단 기준은 가격이 아니라 임차보증금·법정지상권·농취증의 확인 가능 여부입니다. 세 조건을 해소한 뒤에야 실질취득액과 입찰가를 계산할 수 있습니다.
