인천지방법원 2026타경30331. 김포한강신도시 구래동 스위트엠아크라시티2차 비동 1층 111호 근린시설입니다. 소유자 신인수는 2022년 1월 10일 매매를 원인으로 거래가액 661,640,000원에 취득했고, 같은 해 2월 15일 중앙농업협동조합 앞으로 채권최고액 960,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 김포세무서장 압류, 주식회사 유원에프앤비 가압류, 김포시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 없습니다. 하지만 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 가격을 빠르게 검증하기 어려운데, 이 사건에는 별도의 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율을 곧바로 ‘싸다’로 해석하면 안 됩니다. 특히 감정평가에서는 111호와 112호가 건물번호 표시 없이 벽체 구분도 없는 상태로 하나의 상가 ‘아비양또’로 이용 중이라고 적시하고 있어, 현장 구조와 매각 범위를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 제비동 제1층 제111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 중 1층 · 111호·112호 벽체 없이 일체로 상가(상호: 아비양또) 이용 |
| 사용승인 | 2020.02.10 |
| 소유자 | 신인수 (2022.01.10 매매 · 거래가액 661,640,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,387,000,000원 / 679,630,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 827,530,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.02.15 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며 채무자는 신인수입니다. 등기에는 112호가 이 근저당의 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 김포세무서장 압류, 유원에프앤비의 24,054,522원 가압류, 김포시 압류, 중앙농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘저렴’이라 할 수 없다
감정가는 1,387,000,000원, 현재 최저매각가는 679,630,000원으로 두 번 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 최신 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
참고할 수 있는 동일 물건의 등기상 과거 거래가액은 2022년 매매 당시 661,640,000원입니다. 현재 최저매각가 679,630,000원은 이 과거 거래가액보다도 높은 수준입니다. 다만 거래시점이 다르므로 이것 역시 현재 시세를 대신할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 현장 상권·임대수익·동일 건물 또는 인근 근린시설 거래 및 임대사례를 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 679,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,196,300원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 960,000,000원 | 670,433,700원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 유원에프앤비 | 24,054,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 984,054,522원 중 예상배당은 670,433,700원, 미배당은 313,620,822원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 ‘나비마을 삼거리’ 서측 인근, 김포한강신도시 내에 위치합니다. 주변은 업무시설·상업시설·지식산업센터·오피스텔·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 양촌역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 111호와 112호가 벽체 없이 일체로 상가 ‘아비양또’로 이용 중입니다. 각 구분건물의 위치와 면적은 도면 등에 의해 특정 가능하고 경계벽 복원이 가능하다고 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측으로 중로와 접하고 있으며, 토지는 1,739.5㎡·평지·상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 해당하며, 중로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이 기재되어 있고 111호·112호가 벽체 없이 일체 사용 중입니다. 실제 매각목록과 대상 범위를 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중앙농업협동조합 근저당에는 112호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 매각목록의 연결관계를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 현재 상가 사용 사실은 확인되지만 임대관계는 미상입니다. 영업자와 소유자의 관계, 점유권원, 사업자등록·보증금·차임 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계벽 복원 비용 확인. 감정평가는 경계벽 복원이 가능하다고 보았지만 실제 공사 필요 여부와 비용, 관리규약·설비 간섭 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 근거로 입찰하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 매매 및 임대사례와 실제 영업수익을 기준으로 응찰가 상한을 잡아야 합니다.
- 세금·배당 원문 대조. 김포세무서장·김포시 압류가 있으므로 세액과 실제 배당순위를 원문에서 확인하세요. 예상배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2022년 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 어려움은 권리가 아니라 가격과 현장에 있습니다. 두 번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔어도 현재 시세를 입증할 실거래 비교값이 없고, 111호·112호가 벽체 없이 하나의 상가로 이용 중이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수는 0원, 가격 메리트는 아직 검증 전”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 안전성만으로 응찰하기보다 일괄매각 범위·공동담보·점유관계·경계벽 복원·현장 임대가치를 확인한 뒤 가격을 결정해야 합니다.
