인천지방법원 2026타경30386. 김포시 구래동 스위트엠아크라시티2차 비동 4층 417호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 “오피스텔”입니다. 등기부상 현재 소유자는 윤정온이며, 2020년 4월 16일 우리은행 근저당권이 채권최고액 102,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025년 제주신용보증재단 가압류 7,108,440원과 2026년 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 둘 다 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 등재된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30386 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 비동 4층 417호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 82 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 윤정온 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구금액 | 69,827,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.04.16. 우리은행 근저당권 102,000,000원입니다. 2025.06.10. 제주신용보증재단 가압류 7,108,440원과 2026.02.11. 임의경매개시결정은 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 2020.02.17. 대한토지신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 114,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 55,860,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰로 절대가격이 크게 내려온 것은 사실입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아, 55,860,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 사건상 용도가 근린시설이고 감정평가상 이용은 오피스텔입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래량만으로 쉽게 가격을 확인하는 유형으로 단정할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 55,860,000원 | 54,653,920원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 39,102,000원 | 71,110,276원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 27,371,400원 | 82,629,725원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,405,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 102,000,000원 | 54,454,520원 |
| 3. 가압류 · 제주신용보증재단 | 7,108,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 109,108,440원 중 예상배당 54,454,520원, 미배당 54,653,920원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 양촌역 동측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 김포골드라인 양촌역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이고 대상은 4층 417호입니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로가 개설돼 있고, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 2,138,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인폭만으로 환금성이나 적정가를 판단하기 어렵습니다. 실제 오피스텔·근린시설 거래 및 임대수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 실제 이용과 건축물대장상 용도, 대출·취득세·임대 가능 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔·근린시설의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당이 54,653,920원 발생하지만, 제공된 배당 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증이 빠져 있다
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2020년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 2회 유찰로 최저가가 55,860,000원까지 낮아졌지만 실거래 비교자료가 없기 때문에 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
여기에 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 특성과 임대관계 미상까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격과 점유·용도는 추가 검증이 필요한 유형입니다. 다회 유찰 자체를 투자 매력으로 보지 말고, 실제 거래가격과 임대수요가 확인될 때 입찰가 판단이 완성됩니다.
