인천지방법원 2026타경30426. 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 10층 1056호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 김현탁이며, 2022.02.21 중소기업은행 근저당권이 설정된 뒤 2026.02.19 같은 은행이 임의경매를 신청했습니다.
권리 순서는 비교적 단순합니다. 최초 신탁 소유권은 이미 말소됐고, 김현탁에게 소유권이 이전된 뒤 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 인수할 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가에는 임대차관계가 미상으로 기재되어 있어 점유관계와 임대차 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30426 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 10층 1056호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 양지로 237 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용중임 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 10층 1056호 · 사용승인일 2022-01-26 |
| 소유자 | 김현탁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 150,510,708원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당
2022.02.07 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.02.21 김현탁에게 소유권이 이전되고 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 175,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2026.02.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 49%까지 내려온 2회 유찰 물건
감정가는 170,000,000원, 현재 최저매각가는 83,300,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 58,310,000원, 4회 유찰 시 40,817,000원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 83,300,000원 | 93,799,400원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 58,310,000원 | 118,339,580원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 40,817,000원 | 135,517,706원 |
현재 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 지식산업센터 내 공장 이용 근린시설이므로 실제 거래가격과 임대수익, 공실 가능성까지 함께 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 175,200,000원 | 81,400,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 채권최고액 175,200,000원 중 81,400,600원이 배당되고 93,799,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 양지로길에 위치하며, 주위에 각급학교·아파트단지·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 2022년 1월 사용승인된 10층 건물의 10층 1056호이며, 외벽은 석재·법랑·커튼웰 마감, 창호는 알루미늄샷시입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기·옥내소화전·스프링클러·화재탐지시설이 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지로 공장·창고시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북동측·남서측·북서측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·공공주택지구·상대보호구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 2,162,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차. 감정평가상 임대차관계가 미상이므로 실제 사용 주체와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준. 2022.02.21 중소기업은행 근저당권이 말소기준인지 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 매수인 인수. 현재 계산상 0원이지만 매각물건명세서의 인수조건과 특별매각조건을 원본으로 대조하세요.
- 용도 확인. 공부상 근린시설, 실제 이용은 공장(지식산업센터)이므로 업종·입주·사용상 제한을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 83,300,000원이 감정가 170,000,000원의 49%까지 내려왔지만 실제 거래가격·임대수익과의 비교가 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 58,310,000원, 4회 유찰 시 40,817,000원 시나리오를 자금계획과 함께 비교하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
등기상으로는 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정이 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 비교적 단순한 편입니다. 다만 감정평가에서 임대차관계가 미상이고 실제 이용이 공장(지식산업센터)으로 확인되는 만큼, 최종 판단은 점유·임대차와 현장 이용상태까지 확인해야 완성됩니다.
가격 역시 감정가 170,000,000원에서 2회 유찰되어 83,300,000원까지 내려왔지만, 이 할인폭만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 비교적 단순, 인수는 0원. 그러나 임대차와 가격 검증은 필수. 이 물건의 입찰 포인트는 이 세 가지를 분리해서 보는 데 있습니다.
