인천지방법원 2026타경30442. 부천시 오정구 고강동 고강아파트 12동 5층 509호, 실거래 비교면적은 전용 48.6㎡입니다. 감정평가서상 이용상태는 아파트이고, 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 제5층 제509호입니다. 사용승인일은 1986.10.08입니다. 소유자는 황만식, 현재 말소기준권리는 2022.07.05 설정된 주식회사예가람저축은행 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다. 같은 채권자가 2026.02.23 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다.
가격만 보면 이미 두 차례 유찰되어 최저매각가가 87,220,000원까지 내려왔습니다. 이 금액은 감정가의 49%이고, 배당표상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 데이터 기준 실질취득액도 87,220,000원입니다. 따라서 시세 비교 역시 최저가와 동일한 실질취득액을 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30442 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 249 고강아파트 12동 5층 509호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교면적 48.6㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 황만식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사예가람저축은행 / 108,423,862원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.05 주식회사예가람저축은행 근저당 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확, 점유는 별도 확인
등기부상 현재 핵심은 단순합니다. 과거 한국주택은행·농업협동조합중앙회·국민은행 관련 근저당들은 이미 말소되었고, 남아 있는 말소기준권리는 2022.07.05 주식회사예가람저축은행 근저당입니다. 2026.02.23 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 하락 추세를 반영해도 실질취득은 최근 평균의 50.3%
실거래 비교단지는 고강3차, 전용 48.6㎡이고 총 210세대입니다. 확인된 실거래 6건 중 최신 거래는 2023.08, 177,000,000원입니다. 전체 평균은 176,916,666원이지만, 2021년 200,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균 173,250,000원과 최신 거래 177,000,000원에 둡니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 48.6㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2023.06 | 48.6㎡ | 4 | 169,500,000원 |
| 2022.06 | 48.6㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 48.6㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 48.6㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 48.6㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.6㎡ | 2건 | 173,250,000원 |
현재 실질취득액 87,220,000원은 최근 12개월 평균 173,250,000원의 50.3%이고, 최신 거래 177,000,000원과 비교해도 큰 가격 간극이 있습니다. 전체 평균 대비 비율은 49.3%지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 않고 최근 평균과 최신 거래를 우선해도 결과는 동일합니다. 다만 최근 거래 구간이 과거보다 -3.1% 하락한 흐름이므로, 과거 고가를 현재 시세로 그대로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,960원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 주식회사예가람저축은행 | 120,000,000원 | 85,250,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 87,220,000원 가정 시 근저당 채권최고액 120,000,000원 중 85,250,040원이 배당되고, 미배당액은 34,749,960원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물, 사용승인 1986.10.08. 기본 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트 단지 외곽으로 폭 약 6~8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·나지구·항공표면·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 평지·부정형, 토지면적 8,979.0㎡, 공시지가 1,964,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 지표. 실거래 비교단지는 210세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현장조사 당시 임대관계 미상입니다. 실제 점유자·전입관계·보증금·확정일자를 원본 자료로 확인하기 전에는 대항력 여부를 확정하지 마세요.
- 가격 기준은 실질취득. 현재 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이므로 실질취득액은 87,220,000원입니다. 최근 12개월 평균 173,250,000원의 50.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 과거 거래 대비 -3.1%입니다. 전체 평균 176,916,666원만 보고 시세를 높게 잡지 말고 최근 평균과 최신 거래를 우선하세요.
- 실거래 최신성 점검. 확인된 최신 거래는 2023.08 177,000,000원입니다. 입찰 시점의 현재 거래 흐름을 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰·환금성. 현재 2회 유찰이며 단지 경매 통계도 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 낮은 최저가와 별개로 낙찰 후 매도 가능성을 보수적으로 보세요.
- 배당 한계. 현재 최저가에서는 예가람저축은행 근저당에 85,250,040원이 배당되고 34,749,960원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제는 별도 확인 대상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 할인, 권리는 점유 확인 후 확정”
이 물건의 강점은 분명합니다. 2회 유찰로 최저가가 87,220,000원까지 내려왔고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이라 실질취득액 역시 87,220,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 173,250,000원의 50.3%이고 최신 거래 177,000,000원과도 큰 차이가 있어, 기존 실거래 표본 대비 가격 할인은 충분합니다.
하지만 가격 할인만으로 등급을 높게 볼 수는 없습니다. 실거래 추세가 -3.1% 하락하고 있고, 확인된 최신 거래가 2023.08이며, 단지 경매 통계는 평균 2.0회 유찰·매각률 0.0%입니다. 무엇보다 현장조사 당시 임대관계 미상이므로 임차관계와 대항력 여부를 서류로 확정하기 전에는 ‘완전히 깨끗한 물건’으로 단정하기 어렵습니다. 결론은 가격은 매력적, 등기상 인수는 0원, 최종 승부처는 점유관계와 현재 시세 재확인입니다.
