164,640,000원
인천지방법원 2026타경30477. 김포시 감정동 효성아파트 101동 6층 601호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 14층 건물 내 제6층 제601호입니다. 등기부의 기준권리는 2019.05.23 현대캐피탈주식회사 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 현대캐피탈 근저당권들과 주식회사디지비캐피탈 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
현황조사에 확인된 전입자는 NGUYEN THI MUOI, LE THANH TUNG 2명입니다. 각각 2023.11.10, 2023.10.17 전입으로 모두 2019.05.23 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 분석상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30477 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 감정동 662 효성아파트 101동 6층601호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 봉화로181번길 31-15 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 99.908㎡ · 14층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 김영기 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 164,640,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 307,850,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 1번 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 같은 현대캐피탈의 을구 2번 120,000,000원, 을구 3번 68,400,000원, 을구 4번 96,000,000원 근저당권과 을구 7번 주식회사디지비캐피탈 15,600,000원 근저당권은 모두 기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2023.06.15 설정된 주식회사디지비캐피탈 28,800,000원 근저당권은 2023.09.19 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 전입자 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| NGUYEN THI MUOI | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LE THANH TUNG | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 전입일 모두 말소기준권리인 2019.05.23 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 사실만으로 매수인 승계 위험을 잡을 사안은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 순서와 최우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다. 이 부분은 채권자 배당액을 바꿀 수 있지만 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만, 거래 흐름은 하락
효성아파트 동일면적 99.91㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 343,416,666원이지만, 과거 437,000,000원 거래 등이 포함돼 있어 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 309,250,000원, 최신 거래는 2026.07 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 99.91㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 99.91㎡ | 3 | 293,000,000원 |
| 2025.11 | 99.91㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 2025.09 | 99.91㎡ | 8 | 324,000,000원 |
| 2025.07 | 99.91㎡ | 2 | 332,000,000원 |
| 2025.05 | 99.91㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2025.03 | 99.91㎡ | 11 | 335,000,000원 |
| 2024.04 | 99.91㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.01 | 99.91㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 2021.11 | 99.91㎡ | 5 | 437,000,000원 |
| 2021.10 | 99.91㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2021.09 | 99.91㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 99.91㎡ | 4건 | 309,250,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득 기준금액은 164,640,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서는 실질취득도 164,640,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 309,250,000원의 53.2%로, 최신 거래 305,000,000원과 비교해도 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,104,960원 |
| 을구 1번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 120,000,000원 | 101,535,040원 |
| 을구 3번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 68,400,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 96,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 15,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 360,000,000원 중 예상배당은 161,535,040원, 미배당은 198,464,960원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 164,640,000원 | 161,535,040원 | 198,464,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 115,248,000원 | 112,834,528원 | 247,165,472원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 80,673,600원 | 78,821,475원 | 281,178,525원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 이 사건은 낙찰가 하락이 임차보증금 인수로 다시 붙는 대항력 인수형이 아니므로, 현재 자료 기준 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 김포서초등학교 남서측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 효성아파트 242세대, 준공일 1996.07.19. 동일면적 99.91㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 북변택지개발사업 관련 제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며 공시지가 2,173,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 인접 공도에 연결돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. NGUYEN THI MUOI, LE THANH TUNG의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 두 전입자는 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 실제 배당에서 최우선변제 여부가 발생하는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 343,416,666원보다 최근 12개월 평균 309,250,000원과 최신 거래 305,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -14.2%를 입찰가 산정에 반영하고 과거 437,000,000원 거래를 현재 시세로 단순 대입하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 115,248,000원, 4회 유찰 시 80,673,600원으로 낮아지며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 규제 확인. 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락장을 함께 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.05.23 현대캐피탈 근저당권이고, 이후 현재 남아 있는 후순위 담보권은 매각으로 정리됩니다. 현황조사상 전입자 2명 역시 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 164,640,000원이 최근 12개월 평균 309,250,000원의 53.2%까지 내려왔다는 점이 핵심입니다. 최신 거래 305,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 분명한 할인 구간이 형성돼 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -14.2%이고 이미 2회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격 할인폭도 크지만, 하락하는 최근 시세를 기준으로 응찰가를 보수적으로 정해야 하는 아파트입니다.
