인천지방법원 2026타경30495. 김포시 구래동 ‘김포한강 듀클래스’ 8층 843호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며 현재 공장 운영은 중단된 상태입니다. 등기부에는 근저당권이나 압류가 별도로 잡혀 있지 않고, 2026년 3월 9일 김포한강듀클래스지식산업센터관리단의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

다만 이 사건에서 ‘인수 0원’과 ‘가격이 싸다’는 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 162,190,000원으로 감정가 331,000,000원의 49%까지 하락했지만, 비교 가능한 실거래 기준이 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저가 여부를 확인할 수 없습니다. 여기에 2회 유찰, 공장 운영 중단 상태, 임대관계 미상이 겹치므로 권리보다 환금성과 실제 사용·점유 상태를 더 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 배당 시나리오상 매수인 인수 0원

등기 흐름을 보면 2022년 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁이 있었다가 2024년 1월 주식회사한강듀클래스로 소유권이 이전되고 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 신영부동산신탁주식회사로 다시 신탁됐다가 2024년 10월 11일 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사한강듀클래스로 돌아왔습니다. 두 신탁등기는 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

현재 말소기준으로 제시된 권리는 2026년 3월 9일 강제경매개시결정입니다. 제공된 배당계산에서는 매각대금 162,190,000원 중 집행비용 3,070,660원을 제외한 159,119,340원이 신청채권자에게 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

현재 회차 최저가는 162,190,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 113,533,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 79,473,100원(감정가 24%)입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 할인율만 가지고 시세 대비 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,190,000원 가정)

현재 회차 매각가 162,190,000원을 기준으로 신청채권자는 159,119,340원을 배당받고 373,227,560원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 호수초등학교 북동측 인근. 주변은 지식산업센터, 대단위 아파트단지, 상가지대가 형성된 일반업무지대로 주위환경은 무난합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내·외 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 시설. 기본 위생·상하수도·냉난방시설, 승강기, 소화전, 스프링클러, 자동화재탐지·경보기, 주차장과 드라이브인 시스템이 구비돼 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 남측으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 포함되며 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다.
• 토지. 공시지가 2,160,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 현재 공장 운영이 중단된 지식산업센터 물건이고 이미 2회 유찰되었습니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입 여부 등 실제 사용자를 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가 162,190,000원은 감정가의 49%이지만 실거래 시세와 비교되지 않았습니다. 인근·동일 건물 지식산업센터 거래와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
• 운영 중단 상태 확인. 현재 공장 운영이 중단돼 있으므로 내부 상태, 즉시 사용 가능 여부, 설비 상태와 원상복구 필요성을 확인하세요.
• 관리비 확인. 신청채권자가 김포한강듀클래스지식산업센터관리단인 사건입니다. 체납 관리비와 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관련 금액을 관리사무소와 원문 서류에서 확인하세요.
• 신탁 이력 원본 대조. 과거 신한자산신탁·신영부동산신탁 등 신탁 이력이 있었으나 등기부상 말소된 상태입니다. 최신 등기와 신탁원부 관련 기재를 입찰 직전 재확인하세요.
• 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원문을 최종 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 49%”는 결론이 아니다

이 사건의 권리 구조만 보면 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 과거 신탁등기도 이미 말소돼 직접적인 승계 부담은 크지 않습니다. 그러나 현재 최저가 162,190,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않은 데다, 공장 운영이 중단된 지식산업센터이고 2회 유찰된 상태이기 때문입니다.

권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 특히 신청채권 532,346,900원 중 현재 회차에서도 373,227,560원이 미배당되는 구조이고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 점유·관리비·사용 가능성·지식산업센터 현장 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.