인천지방법원 2026타경30547. 김포 고촌읍 신곡리 ‘강변마을월드메르디앙’ 502동 15층 1501호 아파트입니다. 감정가 634,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 443,800,000원입니다. 소유자 김용구는 2017.02.10 소유권을 이전받았고, 같은 날 고촌농업협동조합이 채권최고액 336,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
이후 고촌농업협동조합의 근저당 72,000,000원과 120,000,000원, 김포고촌농업협동조합의 가압류 53,714,137원, 경매개시결정이 뒤따르지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30547 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1280 강변마을월드메르디앙아파트 502동 15층1501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 116.092㎡ · 15층 건물 내 15층 1501호 |
| 사용승인일 | 2010.02.04 |
| 소유자 | 김용구 · 2017.02.10 소유권이전 · 거래가액 436,144,931원 |
| 감정가 / 최저가 | 634,000,000원 / 443,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 297,510,293원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2017.02.10 설정된 고촌농업협동조합의 근저당권 336,000,000원입니다. 2019.12.27의 근저당 72,000,000원, 2021.04.07의 근저당 120,000,000원, 2025.07.23의 가압류 53,714,137원과 2026.03.05 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 추세
강변마을(월드메르디앙) 동일면적 116.09㎡의 실거래 12건 평균은 599,083,333원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 593,333,333원, 최신 2026.07 거래는 560,000,000원이며 최근 거래 추세는 -3.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 116.09㎡ | 3 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 116.09㎡ | 6 | 599,000,000원 |
| 2026.02 | 116.09㎡ | 9 | 570,000,000원 |
| 2026.02 | 116.09㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.02 | 116.09㎡ | 9 | 580,000,000원 |
| 2025.10 | 116.09㎡ | 6 | 580,000,000원 |
| 2025.09 | 116.09㎡ | 9 | 600,000,000원 |
| 2025.09 | 116.09㎡ | 3 | 636,000,000원 |
| 2025.08 | 116.09㎡ | 5 | 635,000,000원 |
| 2025.03 | 116.09㎡ | 5 | 607,000,000원 |
| 2025.03 | 116.09㎡ | 5 | 607,000,000원 |
| 2025.03 | 116.09㎡ | 6 | 635,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 593,333,333원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 포함한 실질취득가는 443,800,000원입니다. 최근 12개월 평균의 74.8%로, 가격만 놓고 보면 최근 시세 아래에 위치합니다. 최신 거래 560,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이번 물건은 신건 감정가가 아니라 1회 유찰 뒤 가격에서 메리트가 생긴 사례로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 443,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,838,000원 |
| 1. 근저당 · 고촌농업협동조합 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 근저당 · 고촌농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 근저당 · 고촌농업협동조합 | 120,000,000원 | 28,962,000원 |
| 4. 가압류 · 김포고촌농업협동조합 | 53,714,137원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 581,714,137원 중 예상 배당은 436,962,000원, 미배당은 144,752,137원입니다. 후순위 채권에서 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 443,800,000원 | 436,962,000원 | 144,752,137원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 310,660,000원 | 305,510,760원 | 276,203,377원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 217,462,000원 | 213,617,532원 | 368,096,605원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 물건은 유찰이 진행돼도 대항력 임차보증금처럼 매수인의 실질취득가를 다시 끌어올리는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고촌초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 근린시설, 단독주택, 소규모공장, 농경지 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 15층 1501호. 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 강변마을(월드메르디앙) 560세대, 사용승인일 2010.02.04. 동일면적 실거래 자료가 12건 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·자연취락지구·제1종지구단위계획구역이며 개발제한구역, 공항 관련 표면구역, 침수위험지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 아파트 이용, 평지·부정형·중로각지, 공시지가 2,376,000원/㎡입니다.
- 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 재확인. 말소기준은 2017.02.10 고촌농업협동조합 근저당 336,000,000원이며 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 599,083,333원보다 최근 12개월 평균 593,333,333원과 최신 560,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.7%이므로 현재 74.8% 할인만 보고 낙찰가 상한을 과도하게 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 미배당 144,752,137원이 생겨도 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 채권 미배당을 매수인의 추가 부담으로 혼동할 필요는 없습니다.
- 토지이용 제한 확인. 개발제한구역·공항 관련 제한·침수위험지구·토지거래계약 허가구역 등 기재사항은 입찰 전 관계기관 기준을 다시 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리 안전성과 가격 할인은 모두 확인된다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 443,800,000원까지 내려와 최근 12개월 동일면적 평균 593,333,333원의 74.8%입니다. 신건 감정가 634,000,000원과 달리 현재 회차에서는 가격 메리트가 생겼습니다.
다만 최근 시장은 상승 구간이 아닙니다. 최신 거래는 560,000,000원, 최근 거래 추세는 -3.7%입니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 현재 가격도 시세 아래 — 다만 하락 추세를 반영한 낙찰가 관리가 핵심”입니다.
