부산지방법원 2025타경435. 부산 기장읍 교리 351-18 제이에이치빌딩과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 2010년 11월 03일 사용승인됐습니다. 1층~3층은 공부상 근린생활시설, 4층은 단독주택이지만 현재 수리 중이거나 수리가 중단되어 이용상황이 불확실합니다. 말소기준권리는 2023년 5월 15일 부산은행의 채권최고액 1,210,000,000원 근저당입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 부산은행 추가 근저당, 배근영 근저당, 경남신용보증재단 가압류, 기장군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 임차·점유관계입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 확인된 임차관계 3건은 보증금 합계 16,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있으며, 별도로 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기재도 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경435 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 교리 351-18 제이에이치빌딩 · 부산광역시 기장군 기장읍 차성동로154번길 17 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함(기호 1-1 ~ 1-10) |
| 이용상태 | 1층~3층 근린생활시설 · 4층 단독주택, 현재 수리 중이거나 수리 중단 상태로 이용상황 불확실 |
| 소유자 | 이민정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,279,301,700원 / 438,801,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,135,104,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도
말소기준은 2023.05.15. 을구 5번 부산은행 근저당권입니다. 같은 날 이민정 명의로 소유권이 이전됐고, 이후 설정된 부산은행의 추가 근저당 27,500,000원, 배근영 근저당 110,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 40,000,000원, 기장군 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 확정 16,000,000원 + 미상 위험
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최태용 | 미상 | 2023.09.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 동영샷시 김동영 | 103호 | 2021.11.05 | 1,000,000원 / 230,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 1,000,000원 인수 |
| 주식회사 세명엠앤디 김상규 | 해뜨는빌 103호 | 2023.03.24 | 10,000,000원 / 300,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 에이치트레이드 김상열 | 제이에이치빌딩 501호 | 2023.12.14 | 10,000,000원 / 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 파고다레볼루션 심영덕 | 미상 | 2020.05.12 | 5,000,000원 / 400,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 주식회사 에이치씨글로벌 김영우 | 3층 303호 | 2024.01.22 | 5,000,000원 / 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 동영샷 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 앤디 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 씨글로 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
현재 확인되는 확정 인수액은 16,000,000원입니다. 따라서 최저매각가 438,801,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 실질취득 확정분은 454,801,000원입니다. 다만 동영샷·앤디·씨글로는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이들의 보증금과 대항력 여부가 확인되기 전에는 454,801,000원을 최종 취득원가로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 438,801,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,788,010원 |
| 인수 · 유한회사 동영샷시 김동영 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 세명엠앤디 김상규 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 파고다레볼루션 심영덕 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,210,000,000원 | 432,012,990원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 27,500,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 배근영 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 경남신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,788,010원 이후 부산은행 선순위 근저당에 432,012,990원이 배당되고, 채권 미배당액은 955,487,010원입니다. 대항력 임차인 3건의 보증금 16,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 확정 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 438,801,000원 | 16,000,000원 | 454,801,000원+ | 955,487,010원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 307,160,700원 | 16,000,000원 | 323,160,700원+ | 1,085,439,550원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 215,012,490원 | 16,000,000원 | 231,012,490원+ | 1,176,297,685원 |
회차가 내려가면 낙찰대금은 줄지만, 현재 확인된 대항력 임차인 보증금 16,000,000원은 각 회차에서 그대로 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 미상 점유관계의 보증금이 확인될 경우 실질취득액은 각 표의 금액보다 더 커집니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 임차관계 확정이 먼저입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 교리초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택과 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층~3층은 공부상 근린생활시설, 4층은 단독주택이나 현재 수리 중이거나 수리가 중단된 상태로 이용상황이 불확실합니다.
- 토지. 대 241.1㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 1,377,000원/㎡입니다.
- 도로. 주상용 건부지로 남측 및 동측 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물 기호 1-1 ~ 1-10도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차관계 확인. 동영샷·앤디·씨글로의 실제 점유부분, 전입시기, 보증금과 계약관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 확정 인수 16,000,000원 반영. 동영샷시 김동영·세명엠앤디 김상규·파고다레볼루션 심영덕의 보증금은 낙찰대금과 별도 비용으로 계산해야 합니다.
- 4층 이용상태 확인. 단독주택 부분은 현재 수리 중이거나 수리가 중단되어 이용상황이 불확실하므로 현장 상태 확인이 중요합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 기호 1-1 ~ 1-10의 위치·현황을 지적 및 건물개황도와 대조해야 합니다.
- 시세 확인 전 저가 판단 금지. 감정가 대비 34%라는 할인율만으로 경제성을 판단하지 말고 실제 매매·임대수익과 공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰가보다 미상 임차인이 먼저다”
감정가 1,279,301,700원이 3회 유찰되어 최저가 438,801,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건을 단순한 저가매수형으로 보면 안 됩니다. 확인된 대항력 임차인 3건만으로도 16,000,000원을 별도로 인수해 현재 회차 실질취득 확정분이 454,801,000원으로 올라갑니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 3건은 대항력 가능성과 인수금액이 아직 확정되지 않았습니다.
등기권리는 말소기준 이후 대부분 소멸하지만, 1층~3층 근린생활시설과 4층 단독주택이 섞인 건물 이용구조, 수리가 중단된 4층, 다수 점유관계, 제시외 건물 일괄매각까지 함께 확인해야 합니다. 비교할 실거래 시세도 없어 최저가가 감정가의 34%라는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 이 물건의 우선순위는 입찰가 계산이 아니라 미상 임차관계와 실제 이용상태를 먼저 확정하는 것입니다.
