부산지방법원 2025타경445. 기장읍 연화리 베스트루이스해밀턴오션테라스 1201호입니다. 사건의 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔;주거용)입니다. 현재 소유자는 주식회사다힘이며, 2021.03.31 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 960,642,942원으로 기재되어 있습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액 720,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.03.19 수협은행이 임의경매를 신청했고, 2025.05.16 기장군 압류가 추가되었습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 2023년 북대전세무서장 압류는 2024.03.29 이미 해제되어 말소됐습니다. 따라서 등기 권리만 보면 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경445 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 연화리 375 베스트루이스해밀턴오션테라스 10층 1201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 연화1길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔;주거용)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사다힘 |
| 감정가 / 최저가 | 738,000,000원 / 253,134,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 628,651,868원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.31 수협은행 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 두고 대항력이 있다고 단정할 수는 없으며, 현장 점유 상태와 매각물건명세서의 최종 기재를 함께 확인해야 합니다. 현재 배당 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 253,134,000원으로 감정가 738,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 이 사건에는 직접 비교할 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 253,134,000원 | 248,790,124원 | 471,209,876원 |
| 4회 유찰 시 | 177,193,800원 | 173,913,087원 | 546,086,913원 |
| 5회 유찰 시 | 124,035,659원 | 121,499,160원 | 598,500,840원 |
③ 예상배당표 (매각가 253,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,343,876원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 720,000,000원 | 248,790,124원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 253,134,000원 가정 시 집행비용 4,343,876원을 제외한 248,790,124원이 수협은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 471,209,876원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대비치골프앤리조트 남측 인근으로, 주위는 근린상가·숙박업소·주택·어항 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장이 원거리에 있어 감정평가에서는 제반 교통상황을 불편한 것으로 평가했습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 실제 이용은 업무시설(오피스텔;주거용)입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물의 10층 1201호로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·승강기·난방시설·화재탐지시설·주차타워가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15미터 내외, 북동측 약 8미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 중점경관관리구역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지는 1,486㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공시지가. 4,282,000원/㎡로 기재되어 있으며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현재까지 3회 유찰된 결과와 교통 불편 평가, 근린시설 사건 분류와 주거용 오피스텔 이용 형태를 함께 감안해 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 최저가 253,134,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 실제 거래가격을 대조해야 합니다.
- 호실 표시 대조. 등기상 10층 1201호와 현황 출입문 12층 1201호가 같은 목적물인지 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 업무시설(오피스텔;주거용) 이용을 함께 확인하고 실제 사용·수익 계획과 맞는지 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2021.03.31 수협은행 근저당권입니다. 이후 권리의 소멸 여부와 매각물건명세서의 최종 인수사항을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서 수협은행 근저당 채권최고액 기준 471,209,876원이 미배당되지만, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 반영 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”와 “시세보다 싸다”는 다른 말
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.31 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 더 주의할 부분은 가격과 현황입니다.
감정가 738,000,000원에서 3회 유찰되어 253,134,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 가격이 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 평가해서는 안 됩니다. 더구나 사건상 근린시설, 실제 주거용 오피스텔 이용, 원거리 버스정류장에 따른 교통 불편, 임대관계 미상, 등기상 10층과 현황 12층 표시 차이가 동시에 존재합니다. 권리 인수는 0원이나, 가격 메리트와 점유·이용상태는 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
