부산지방법원 2025타경491. 해운대구 우동 해운대아이파크 주동2동 38층 3801호 아파트입니다. 감정가 1,578,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,104,600,000원입니다. 등기상 소유자는 오창영이고, 2014.10.02 소유권이전 당시 거래가액은 574,812,900원으로 기재돼 있습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2014년 부산은행 근저당이 아닙니다. 부산은행의 2014년·2019년 근저당은 2023.09.20 해지로 말소됐고, 그 이후인 2023.11.08 정정아의 가압류 130,000,000원이 말소기준권리로 계산돼 있습니다. 이후 설정된 권리들은 제공된 판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경491 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1408 해운대아이파크 주동2동 38층3801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트로 이용중 · 지하6층·지상72층 건물 내 38층 |
| 소유자 | 오창영 · 2014.10.02 소유권이전 · 거래가액 574,812,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,578,000,000원 / 1,104,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 김유진 · 2025.04.22 임의경매개시결정 |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각 소멸 구조
2014.10.02 부산은행 근저당권 552,000,000원과 2019.10.31 추가 근저당권 110,000,000원은 2023.09.20 해지로 말소됐습니다. 그 뒤 2023.11.08 접수된 정정아 가압류 130,000,000원이 현재 분석상 말소기준입니다. 이후 권순호·변인숙·대한민국, 한국부동산중개·광림이앤시 등의 가압류와 경매개시결정, 압류는 제공된 권리판정에서 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 감정가는 평균보다 높지만, 현재 최저가는 73.9%
해운대l'PARK의 유사 면적 실거래는 최근 12개월 기준 12건이고 평균은 1,493,958,333원입니다. 최신 거래는 2026.07의 1,630,000,000원, 표본 최저는 1,070,000,000원, 최고는 2,090,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 110.48㎡ | 11 | 1,630,000,000원 |
| 2026.07 | 117.75㎡ | 3 | 1,070,000,000원 |
| 2026.06 | 110.48㎡ | 3 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 110.48㎡ | 3 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 112.99㎡ | 11 | 1,675,000,000원 |
| 2026.06 | 112.14㎡ | 4 | 1,420,000,000원 |
| 2026.05 | 110.12㎡ | 62 | 2,090,000,000원 |
| 2026.05 | 117.75㎡ | 7 | 1,070,000,000원 |
| 2026.03 | 111.02㎡ | 42 | 1,497,000,000원 |
| 2026.03 | 110.45㎡ | 24 | 1,325,000,000원 |
| 2026.02 | 117.75㎡ | 28 | 1,350,000,000원 |
| 2026.01 | 126.13㎡ | 11 | 1,800,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.851㎡ 비교 | 12건 | 1,493,958,333원 |
감정가 1,578,000,000원은 최근 12개월 평균 1,493,958,333원보다 높습니다. 따라서 감정가 자체를 근거로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 가격 메리트가 생기는 지점은 1회 유찰 후 현재 최저가 1,104,600,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 낙찰 가정의 실질취득액 역시 1,104,600,000원이며, 이는 최근 12개월 평균의 73.9%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,104,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,446,000원 |
| 2. 가압류 · 정정아 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 가압류 · 권순호 | 356,721,768원 | 356,721,768원 |
| 4. 가압류 · 변인숙 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 5. 가압류 · 대한민국 | 228,842,340원 | 228,842,340원 |
| 6. 강제경매 · 정정아 | 미상 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 한국부동산중개 | 110,314,870원 | 110,314,870원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 광림이앤시 | 496,709,309원 | 115,275,022원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,472,588,287원 중 예상배당은 1,091,154,000원이며, 미배당액은 381,434,287원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 해원초등학교 남서측 인근이며, 대규모 아파트단지와 학교, 수영만요트경기장, 각종 근린생활시설이 주변에 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가에서는 제반 교통사정을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하6층·지상72층 건물 내 38층입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 소화전, 승강기, 시스템에어컨, 도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 해일위험지구가 포함돼 있습니다. 해원초교 관련 절대보호구역·상대보호구역도 기재돼 있습니다.
- 단지·거래. 해운대l'PARK는 1,631세대, 2011.11.03 준공으로 기재돼 있으며 최근 12개월 유사 면적 거래 12건이 확인됩니다. 표본 거래가는 1,070,000,000원부터 2,090,000,000원까지 편차가 큽니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 10,840,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.11.08 정정아 가압류 130,000,000원이 기준권리로 계산돼 있으므로, 최신 등기부에서 기준권리와 이후 권리의 존속·말소 상태를 원문으로 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사, 전입세대 열람 가능 자료, 매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2018.08.17·2019.02.28 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 절차와 현재 법원경매의 관계를 교차 확인하세요.
- 배당순위 원본 대조. 현재 예상배당에서는 총 381,434,287원의 미배당이 발생합니다. 실제 배당은 배당요구, 조세채권, 채권계산서 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교는 현재 최저가 기준. 감정가는 최근 12개월 평균보다 높지만 현재 최저가는 최근 평균의 73.9%입니다. 다만 실거래 표본 자체가 1,070,000,000원부터 2,090,000,000원까지 넓게 분포하므로 38층 개별 호수의 상태와 비교 거래를 별도로 점검하세요.
- 2회·3회 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가는 773,220,000원, 3회 유찰 시 541,254,000원으로 계산돼 있습니다. 각 회차에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘원본 대조’가 중요한 할인 구간
현재 자료만 놓고 보면 이 사건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 매수인 예상 인수액이 0원이고, 현재 최저가 1,104,600,000원이 최근 12개월 실거래 평균 1,493,958,333원의 73.9%까지 내려와 있다는 점입니다. 최신 거래 1,630,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 가격대에 위치합니다.
다만 권리관계가 단순한 물건은 아닙니다. 2023.11.08 가압류가 말소기준이 되고 이후 여러 가압류·압류와 임의·강제경매가 이어졌으며, 공매공고 부기등기까지 존재합니다. 예상배당에서도 381,434,287원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액 자체를 매수인이 인수하는 계산은 아니지만, 다수 채권관계와 공매 이력을 최신 원본으로 대조해야 현재의 인수 0원 판단을 최종 확정할 수 있습니다. 결론은 가격은 매력 구간, 권리는 원본 검증 필수입니다.
