부산지방법원 2025타경499. 해운대구 중동 엘시티 랜드마크타워동 40층 4009호로, 감정평가상 이용 상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 현재 소유자는 헤인트주식회사이며, 2021년 6월 4일 거래가액 2,400,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2022년 7월 25일 설정된 구남신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 두 차례 유찰된 1,386,700,000원, 감정가의 49%입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원이므로, 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 1,386,700,000원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 실제 점유자와 이용 형태를 반드시 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경499 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 40층 4009호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 숙박시설(생활숙박시설) · 대상면적 151.0317㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 101층 중 40층 · 사용승인 2019.11.29 |
| 소유자 | 헤인트주식회사 (2021.06.04. 거래가액 2,400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,830,000,000원 / 1,386,700,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산거제신용협동조합 / 763,830,018원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 8번 구남신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 제공된 권리분석에서는 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후의 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 45.1%
엘시티의 유사 면적 최근 실거래 12건은 2,230,000,000원~4,000,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 3,077,916,666원이고, 최신 거래는 2026년 6월 2,850,000,000원입니다. 현재 최저가 1,386,700,000원은 최근 12개월 평균의 45.1%로, 실거래와의 명목상 가격 격차는 큽니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 161.98㎡ | 36층 | 2,850,000,000원 |
| 2026.06 | 144.26㎡ | 68층 | 2,635,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 66층 | 3,135,000,000원 |
| 2026.05 | 161.98㎡ | 33층 | 3,350,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 48층 | 3,120,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 65층 | 3,080,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75층 | 3,170,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75층 | 3,170,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75층 | 3,170,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 82층 | 4,000,000,000원 |
| 2026.02 | 144.26㎡ | 52층 | 3,025,000,000원 |
| 2026.02 | 161.98㎡ | 10층 | 2,230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 12건 | 3,077,916,666원 |
다만 이 비교는 동일 호수의 직접 비교가 아니라 전용면적 144.26㎡와 161.98㎡ 거래를 포함한 유사 면적 표본입니다. 층수도 10층부터 82층까지 차이가 크므로, 40층 4009호의 향·조망·내부 상태와 운영 조건을 반영한 개별 보정이 필요합니다. 가격 격차가 크다는 사실만으로 실제 처분가와 수익성이 자동으로 보장되는 것은 아닙니다.
③ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가격 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 1,386,700,000원 | 1,370,433,000원 | 1,029,567,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 970,689,999원 | 958,583,099원 | 1,441,416,901원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 679,482,999원 | 670,288,169원 | 1,729,711,831원 | 0원 |
근저당권자가 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 유찰이 더 진행되더라도 권리상 실질취득액은 각 회차 매각가격과 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,386,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,267,000원 |
| 2. 근저당 · 구남신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 1,370,433,000원 |
| 미배당 | - | 1,029,567,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.2%로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 배당요구와 채권계산서 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대구청 남동측 인근으로 해운대해수욕장, 호텔, 생활숙박시설, 아파트, 업무시설, 위락시설과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 지하 5층·지상 101층 철근콘크리트 건물의 40층으로, 사용승인일은 2019.11.29입니다. 위생·급배수·냉난방·승강기·화재탐지·스프링클러·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 주거용 아파트와 동일한 이용·대출· 세금·운영 조건을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 경관지구, 방화지구, 지구단위계획구역과 온천지구에 해당하며 공시지가는 14,060,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 유사 면적 거래는 12건이 확인되지만 가격 범위가 2,230,000,000원~4,000,000,000원으로 넓고, 단지 경매 낙찰률은 14.29%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 용도 확인. 숙박시설로서 가능한 이용 형태, 운영 조건과 관련 제한을 관할 기관 및 관리주체에 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사·매각물건명세서 원문 대조로 점유자를 확인해야 합니다.
- 유사 매물 개별 보정. 실거래 표본은 144.26㎡와 161.98㎡, 10층~82층 거래입니다. 40층 4009호의 조망·향·내부 상태를 별도로 반영해야 합니다.
- 관리비 및 운영비. 미납 관리비, 공용부분 승계 범위와 생활숙박시설 운영에 필요한 관리비·위탁비를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 금융조건 확인. 생활숙박시설은 주거용 아파트와 담보평가 및 대출조건이 다를 수 있으므로 입찰보증금과 잔금 조달 가능 금액을 사전에 확정해야 합니다.
- 권리변동 원문 확인. 을구 7번 근저당권의 이전·질권설정 내역과 을구 8번 말소기준권리, 경매신청채권을 등기부와 배당요구서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “용도 할인”을 점검할 물건
이 물건은 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 1,386,700,000원은 최근 12개월 유사 면적 평균 3,077,916,666원의 45.1%여서 수치만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 이미 2회 유찰됐고, 단지 경매 낙찰률은 14.29%입니다.
핵심은 권리보다 생활숙박시설이라는 용도입니다. 실제 점유와 운영 가능성, 금융조건, 관리비, 조망과 내부 상태, 재매각 수요까지 확인해 가격 차이의 원인을 해소할 수 있을 때만 현재 할인율이 실질적인 가격 메리트가 됩니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 용도와 환금성 검증 없이는 낮은 최저가만으로 응찰하기 어려운 물건입니다.
