부산지방법원 2025타경513. 대상은 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 497-16 지하1층 비101호의 근린시설입니다. 감정평가상 평가대상 1~7은 호별 경계벽을 제거하고 임의 인테리어를 해 스크린골프연습장(현칭: 퀸비스크린골프)으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2019.07.31. 설정된 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액 386,400,000원입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류·후순위 근저당은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체의 핵심은 명확합니다. 현재 조사된 실제 임차인은 정재식과 주식회사 리더스원 2명이고, 전입일은 각각 2019.11.26., 2025.03.21.로 모두 말소기준일인 2019.07.31.보다 늦습니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력 없음으로 정리되며, 배당 부족이 발생하더라도 그 부족액을 낙찰자가 임차보증금으로 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경513 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 497-16 지하1층 비101호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 장안읍 정관로 1128-8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 스크린골프연습장(현칭: 퀸비스크린골프) |
| 소유자 | 주식회사리츠레스트 |
| 감정가 / 최저가 | 562,000,000원 / 192,766,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 262,836,401원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2019.07.31. 농협은행주식회사 근저당권 386,400,000원입니다. 2023.04.20. 이석용 근저당권 300,000,000원, 2023.06.07. 이석용 근저당권 400,000,000원, 2024.11.08. 황성배 가압류 250,000,000원, 2025.04.25. 임의경매개시결정, 이후 기장군 및 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재식 | 지하1층 비101호~비107호 | 2019.11.26 | 70,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 리더스원 | 3동 지하1층 비107호 | 2025.03.21 | 미상 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정재식의 전입은 말소기준일 이후이므로 보증금 70,000,000원과 무관하게 대항력이 없습니다. 주식회사 리더스원 역시 2025.03.21. 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 순서상 이 물건에서 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차권으로 판단되지 않습니다.
③ 가격 — 3회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
감정가는 562,000,000원, 현재 최저매각가는 192,766,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 현재 회차 가격은 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일 근린시설의 최근 12개월 평균·최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 192,766,000원 | 34.3% | 1,147,132,724원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 134,936,200원 | 24.01% | 1,204,152,907원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 94,455,340원 | 16.81% | 1,244,044,856원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 192,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,498,724원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 386,400,000원 | 189,267,276원 |
| 3. 근저당 · 이석용 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이석용 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 황성배 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 192,766,000원 가정 시 집행비용 3,498,724원을 제외한 189,267,276원이 선순위 농협은행 근저당에 배당되고, 이후 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권 미배당은 1,147,132,724원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산장안고등학교 북서측 인근. 주위는 근린생활시설, 아울렛, 대형판매시설, 자연림, 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 평가대상 1~7은 호별 경계벽을 제거하고 인테리어해 스크린골프연습장(현칭: 퀸비스크린골프)으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 그라스울판넬지붕 지상1층·지하3층 건물 내 지하1층 비101호 외입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기설비, 소화설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 토지면적 1,081㎡, 공시지가 790,300원/㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 40m 내외의 도로가 소재합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄 이용 구조 확인. 비101호~비107호 경계벽이 제거된 상태에서 본건의 실제 물리적 경계와 독립 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 정재식이 비101호~비107호를 점유한 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 협의와 절차는 별개의 문제입니다.
- 주식회사 리더스원 확인. 비107호에 별도 점유자로 조사됐고 월차임 500,000원이 확인됩니다. 현재 실제 영업·점유 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 대비 34.3%이지만 동일 물건의 최근 실거래 시세 비교가 없어 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 유찰 이력 반영. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 수요·활용도·환금성 검토가 필요하다는 신호입니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 미배당이 1,147,132,724원 발생하는 계산이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “물건 할인”의 이유를 확인할 사건
이 물건은 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 소멸하고, 실제 임차인 2명도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 그것만으로 현재 최저가 192,766,000원을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이미 3회 유찰됐고, 평가대상 1~7의 경계벽을 제거해 하나의 스크린골프연습장으로 쓰고 있으며, 정재식의 점유범위도 비101호~비107호로 조사됐습니다.
따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 입찰”보다 “왜 감정가 562,000,000원에서 192,766,000원까지 내려왔는가”를 현장과 이용구조에서 확인해야 하는 물건입니다. 권리 인수는 낮지만, 시세 근거가 없는 근린시설·통합 영업공간이라는 점 때문에 가격 판단과 환금성 판단은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
