수원지방법원 2024타경56574. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 7층 773호 관련 물건입니다. 감정평가 이용상태는 기호 1·2를 일괄한 공장(지식산업센터)이고, 상호는 SH·DSMNG로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각, 그리고 773호와 774호의 출입문이 통합돼 있다는 점이 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2021.02.25 설정된 주식회사우리은행 근저당권 136,800,000원입니다. 이후 2024.08.05 전입한 박기보는 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 근저당권에 57,271,190원의 미배당이 발생하더라도 그 금액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56574 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕중앙로 290, 7층773호 (고덕동,에이스퍼스트고덕) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 제7층 제773호 외 1개호 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 773호와 774호 출입문 통합 |
| 소유자 | 구선희 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 81,393,900원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 241,130,793원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년 하나자산신탁 명의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2021.02.25 구선희에게 소유권이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.12.18 임의경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박기보 | 773,774호 23.5제곱미터 | 2024.08.05 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
박기보의 전입일은 2024.08.05로, 말소기준권리인 2021.02.25 우리은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 차임은 1,500,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 24.01%까지 내려왔지만 시세 비교는 별개
감정가는 339,000,000원, 현재 최저매각가는 81,393,900원으로 감정가의 24.01%입니다. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 56,975,730원, 6회 유찰 시 39,883,011원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,393,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,865,090원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 136,800,000원 | 79,528,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행 근저당 136,800,000원 중 79,528,810원이 배당되고 57,271,190원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 1·2를 일괄하여 공장(지식산업센터, 상호 SH·DSMNG)으로 이용 중입니다.
- 위치. 평택시 고덕동 고덕행정복지센터 북동측 인근. 공장(지식산업센터), 주상용건물, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층 건물의 제7층 제773호 외 1개호입니다. 승강기·화재탐지 및 경보·소화전·주차장 시설 등이 있습니다.
- 토지. 부정형 평지, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지. 공시지가 2,324,000원/㎡입니다.
- 계획. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 773호와 774호 출입문이 통합돼 있고 기호 1·2를 함께 매각하는 구조를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 박기보는 773,774호 23.5제곱미터를 점유하고 보증금 20,000,000원·차임 1,500,000원으로 조사됐습니다.
- 대항력. 전입일 2024.08.05는 말소기준일 2021.02.25보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 근저당 미배당 57,271,190원은 매수인 인수액이 아니며, 현재 시나리오의 인수액은 0원입니다.
- 가격 판단. 감정가의 24.01%까지 유찰됐다는 사실과 시장가 대비 저렴하다는 판단은 동일하지 않습니다. 실제 이용·임대·거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 우리은행 근저당이고, 실제 임차인 박기보는 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 매각가 81,393,900원을 전제로 한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건은 이미 4회 유찰됐고 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 773호와 774호 출입문 통합, 두 호 일괄매각, 임차인의 두 호 일부 점유까지 함께 확인해야 합니다. 감정가 대비 현재 가격은 24.01%지만 실거래 비교자료가 없는 만큼, 단순 낙폭만으로 가격 메리트를 가점하기는 어렵습니다. 권리는 비교적 단순, 승부처는 현장 구조와 실제 가격·환금성 확인입니다.