부산지방법원 2025타경536. 부산 수영구 광안동 유건코아텔 7층 709호로, 공부상 용도는 근린시설이며 감정 당시 업무시설로 이용 중입니다. 소유자 민옥향은 2002년 10월 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농업협동조합중앙회 앞으로 채권최고액 56,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

등기부에는 이후 국세 압류와 경남신용보증재단·신용보증기금·삼성카드의 가압류가 이어졌지만, 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하며, 낙찰자가 해당 채권을 직접 떠안는 구조는 아닙니다. 신청채권자의 청구액은 45,509,723원으로 근저당 채권최고액 56,400,000원 이내입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 매각으로 소멸

과거 부산신용보증재단 가압류와 2007년 강제경매개시결정은 취하·해제로 이미 말소됐고, 2018년 국세 압류도 해제로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 핵심은 2002년 농업협동조합중앙회 근저당과 그 뒤에 설정된 압류·가압류입니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 등기상 매수인 인수 권리는 0원으로 계산됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 2명 모두 대항력 없음

실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 임차인의 전입일은 각각 2023.12.04와 2024.04.08로, 말소기준권리인 2002.10.30 근저당보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 58,000,000원, 현재 최저매각가는 28,420,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰돼 외형상 할인 폭은 큽니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 업무시설의 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.

특히 이 호실은 주거용 아파트가 아니라 업무시설로 이용 중인 근린시설입니다. 이용 적법성, 실제 임대수익, 관리비·공실 가능성, 동일 건물 내 거래 사례를 확인한 뒤 적정 입찰가를 정해야 합니다. 감정가의 49%라는 숫자는 유찰 경과를 보여줄 뿐, 시장가치 대비 할인율을 직접 증명하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 28,420,000원 가정)

채권 합계 91,786,328원 중 27,508,440원이 배당되고, 예상 미배당은 64,277,888원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 광안초등학교 북서측 인근으로 업무시설, 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 광안역이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 7층 709호입니다. 외벽은 화강석·드라이비트, 내벽은 인테리어, 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수, 소화, 승강기, 난방, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다. 토지면적은 564.3㎡, 공시지가는 ㎡당 3,665,000원입니다.
• 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 임대관계. 감정 당시 임대관계는 미상이며, 매각물건명세서에는 업무시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 최일환의 점유부분과 보증금이 미상이고 주식회사 미주개발도 현황조사에 나타납니다. 실제 사용 주체와 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 주식회사 미주개발의 보증금 5,000,000원·월 차임 500,000원이 현재도 유효한지 계약서와 입금 내역으로 대조해야 합니다.
• 업무시설 이용 점검. 공부상 용도, 현재 이용 상태, 사업자등록과 건물 관리규약을 확인해 향후 직접 사용 또는 임대에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 유건코아텔 동일·유사 호실의 최근 매매가와 임대수익을 조사해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비 확인. 공용부분 체납관리비와 시설 유지비를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 종기를 다시 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2002년 근저당이 말소기준이고 이후 권리와 대항력 없는 임차인 보증금은 매각으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 권리보다 중요한 변수는 점유와 가격입니다.

최저가는 감정가의 49%인 28,420,000원까지 내려왔지만, 업무시설의 최근 거래가나 적정 임대수익과 대조되지 않은 상태에서는 싸다고 단정할 수 없습니다. 또한 실제 임차인 2명이 확인되고 한 명의 보증금·점유부분은 미상입니다. 결론은 권리상 인수는 없음, 점유는 확인 필요, 가격은 보수적으로 검증입니다.