의정부지방법원 2025타경4684. 파주시 야당동 79-8의 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 382,000,000원이지만 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 44,942,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가에 비해 매우 낮아 보이지만, 이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매가 아닙니다. 임차인 김정아는 2022.05.16 전입신고를 마쳤고, 말소기준으로 제시된 2023.03.09 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 450,000,000원이고 확정일자도 2022.05.02로 잡혀 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당으로 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
현재 최저가 44,942,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,208,956원을 제외한 43,733,044원이 김정아의 임차보증금에 배당되고, 남는 406,266,956원이 미배당됩니다. 이 잔액이 매수인 인수로 연결되므로 실질취득은 최저가 44,942,000원이 아니라 보증금 450,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 최저가만 놓고 “감정가의 12%”라고 보는 것은 이 사건의 경제적 실체를 놓치는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4684 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 79-8 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 하우고개길 275 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 문지우 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 44,942,000원 (6회 유찰) |
| 경매 청구액 | 344,708,776원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 임차인
등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2023.03.09 영등포세무서장의 압류입니다. 이후 2025.08.19 강제경매개시결정과 2025.09.29 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 임차인 김정아의 임차권등기 자체가 2024.05.22라는 점이 아니라, 그 임차인의 전입일이 2022.05.16이라는 점입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 김정아는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분석됩니다.
또한 2022.05.13에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 해당 등기에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따른 임대의무기간과 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 적혀 있습니다. 입찰 전 현재 등기 상태와 매각 후 처리 관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 인수액을 만드는 핵심
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정아 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 450,000,000원 | 2022.05.16 / 2022.05.02 배당요구 2024.05.22 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인·점유자로 정리된 사람 가운데 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 김정아의 보증금은 중복 신고로 제외할 금액이 아니라 그대로 인수 위험 계산에 반영해야 합니다. 반면 기사항전은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 계산은 최저매각가가 아니라 보증금 미배당액입니다. 현재 회차의 낙찰가를 44,942,000원으로 보면 임차인 김정아에게 43,733,044원이 배당되고, 남는 406,266,956원이 매수인 인수로 계산됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 김정아 미배당·인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 44,942,000원 | 406,266,956원 |
| 7회 유찰 시 | 31,459,399원 | 419,506,870원 |
| 8회 유찰 시 | 22,021,579원 | 428,774,809원 |
즉 다음 회차에서 최저가가 31,459,399원, 22,021,579원으로 더 낮아지더라도 인수액은 각각 419,506,870원, 428,774,809원으로 오히려 커집니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당이 증가하는 구조이기 때문에, 실질취득액은 김정아 보증금 450,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,208,956원 |
| 1. 임차인 김정아 보증금 | 450,000,000원 | 43,733,044원 |
| 2. 경매개시결정 · 김정아 | 344,708,776원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 450,000,000원 중 43,733,044원만 배당되고 406,266,956원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당4리마을회관 북서측 인근이며 주변은 다세대주택, 공장 및 창고 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 야당역이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호로, 외벽은 석재붙임 및 벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 필로티구조 주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 평지의 부정형, 지목은 대입니다. 공시지가는 885,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 해당 건물 통계상 7세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수는 4.8회입니다. 본건은 이미 6회 유찰됐습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고, 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 최저가 44,942,000원에 인수 406,266,956원을 별도로 봐야 하며, 김정아 보증금만 기준으로 실질취득은 약 450,000,000원 수준입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 7회 유찰 시 최저가 31,459,399원으로 낮아져도 인수액은 419,506,870원, 8회 유찰 시 최저가 22,021,579원에 인수액 428,774,809원으로 늘어납니다.
- 김정아 임차권 원본 대조. 임대차계약일자 2022.04.30, 확정일자 2022.05.02, 점유개시 2022.05.13, 전입 2022.05.16, 보증금 450,000,000원을 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김정아와 강제경매개시결정 채권자 김정아의 관계 및 가장임차인 의심 경고를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 기사항전은 전입일·확정일·보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 두고 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.13 민간임대주택등기의 현재 효력 및 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 배당요구종기와 조세채권을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “44,942,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 6회 유찰로 최저가가 44,942,000원까지 떨어졌다는 사실보다, 대항력 있는 임차보증금 450,000,000원을 먼저 봐야 합니다. 현재 예상배당에서 김정아가 받는 금액은 43,733,044원이고, 부족분 406,266,956원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 결국 최저가가 싸 보이는 것과 실제 취득비용이 싼 것은 전혀 다른 문제입니다.
더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 최저가가 내려갈수록 김정아의 미배당 보증금이 늘어 낙찰가 하락분을 상쇄합니다. 여기에 전입과 보증금이 미상인 추가 점유자까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “6회 유찰이라 싸다”가 아니라 “선순위 임차보증금 때문에 실질취득이 약 450,000,000원 수준으로 고정되는 인수형 경매”로 보는 것이 맞습니다. 가격보다 권리 인수가 본체이고, 등급은 D입니다.
