의정부지방법원 2025타경4684. 파주시 야당동 하우고개길 275에 위치한 4층 다세대주택의 4층 402호입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 382,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 91,718,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 김정아가 보증금 450,000,000원으로 건물 전부를 임차했고, 점유개시일 2022.05.13·주민등록일 2022.05.16으로 말소기준인 2023.03.09 국 압류보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 있어 배당을 먼저 받지만, 전액을 받지 못한 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 최저가 91,718,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,050,924원을 제외한 89,667,076원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 360,332,924원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 91,718,000원 + 360,332,924원 = 452,050,924원입니다. 감정가보다 70,050,924원 높아, 최저가만 보고 저가 매수로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 79-8·79-18, 하우고개길 275, 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 |
| 면적 / 규모 | 대상면적 50.22㎡ · 총 7세대 · 사용승인 집계일 2022.03.14 |
| 소유자 | 문지우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 91,718,000원 (4회 유찰·감정가의 약 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정아 / 344,708,776원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2023.03.09 국 압류입니다. 그 뒤의 임차권등기, 강제경매개시결정 및 부천시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조지만, 김정아의 실제 점유와 주민등록은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 을구 1번 임차권등기가 말소되더라도 선행한 대항력에 기초한 미배당 보증금 반환채무까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 확인 임차권자 1명, 추가 점유 기재 1건
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정아 | 건물의 전부 · 주거 임차권등기 | 2022.05.16 2022.05.02 | 450,000,000원 | 있음 2024.05.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 360,332,924원 |
| 기사항전 | 주거 · 범위 미상 | 미상 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
김정아는 계약일 2022.04.30, 점유개시일 2022.05.13, 주민등록일 2022.05.16으로 확인되며, 말소기준일 2023.03.09보다 앞선 점유·전입을 갖췄습니다. 확정일자 2022.05.02와 배당요구도 확인돼 우선변제를 받을 수 있지만, 보증금이 매각대금을 크게 초과해 전액 변제가 불가능한 구조입니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 인수액이 커진다
이 사건은 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 늘어납니다. 현재 회차부터 6회 유찰 가정까지 실질취득액은 약 451,208,953원~452,050,924원으로 거의 고정됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 | 91,718,000원 | 360,332,924원 | 452,050,924원 | 118.3% |
| 5회 유찰 시 | 64,202,599원 | 387,353,048원 | 451,555,647원 | 118.2% |
| 6회 유찰 시 | 44,941,819원 | 406,267,134원 | 451,208,953원 | 118.1% |
④ 예상배당표 (매각가 91,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,050,924원 |
| 1. 임차인 김정아 보증금 | 450,000,000원 | 89,667,076원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김정아 | 344,708,776원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 89,667,076원만 배당되고 360,332,924원이 미배당됩니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국 및 부천시 압류의 실제 체납액과 우선순위에 따라 임차인 배당이 줄면 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 야당4리마을회관 북서측 인근으로, 주변에 다세대주택·공장·창고가 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 야당역이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층 402호입니다. 외벽은 석재 및 벽돌 마감, 위생·급배수·난방설비와 필로티 주차장이 갖춰져 있으며 관리상태는 대체로 무난합니다.
- 도로·토지. 남동측 약 4미터 아스팔트 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 2필 일단의 부정형 다세대주택 건부지입니다. 토지면적은 349㎡, 공시지가는 885,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 건축물대장 현황도면·외부 관찰·탐문을 참조해 평가돼 실제 내부 현황과 다를 수 있습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택이며, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.7회, 낙찰률은 8.33%, 최근 낙찰일은 2026.04.29입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 응찰가가 아니라 응찰가와 인수 보증금을 합산한 금액을 기준으로 수익성과 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 원본 검증. 김정아의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 점유 사실, 임차권등기명령 및 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 신청채권 중복 여부. 김정아의 보증금 450,000,000원과 강제경매 청구액 344,708,776원의 법률상 관계를 집행권원으로 확인해야 합니다.
- 추가 점유 확인. “기사항전”으로 기재된 점유자의 신원·전입·보증금·점유 범위를 전입세대확인서와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국 압류와 부천시 압류의 체납세액, 당해세 여부 및 예상 배당순위를 확인해야 정확한 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 민간임대 등록 확인. 민간임대주택 등록의 현재 상태, 임대의무기간 및 매각 후 처리 절차를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 내부·관리비 확인. 내부 상태가 직접 확인되지 않았으므로 하자·수리비와 공용부분 관리비 체납액을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 및 집행권원 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,171만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 91,718,000원이지만, 그 숫자는 실제 취득 부담의 일부에 불과합니다. 선순위 대항력 임차인 김정아의 보증금이 450,000,000원이고, 현재 회차의 예상 미배당액은 360,332,924원입니다. 둘을 합친 실질취득액은 452,050,924원으로 감정가 382,000,000원의 118.3%입니다.
추가 유찰이 이뤄져도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 4.51억~4.52억원에서 거의 고정됩니다. 여기에 보증금·전입일이 확인되지 않은 추가 점유 정보와 미반영 세금까지 남아 있습니다. 낮은 최저가가 아니라 높은 실질취득액을 봐야 하는 인수형 물건이며, 현재 자료 기준으로는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.