대전지방법원 2025타경650. 천안시 동남구 유량동 328-3 일원의 토지와 유량로 172 소재 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 2,459㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 자연녹지지역입니다. 건물은 2021.12.07 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 지하층에는 체력단련장·샤워실·휴게실·주차장, 1층에는 식당·미팅룸·관리실·옥외정원, 2층과 4층에는 사무실, 3층에는 대회의실·테라스 등이 이용상태로 조사됐습니다.

권리관계만 보면 첫 기준점은 단순합니다. 2022.01.28 을구 1번 중소기업은행 근저당권 1,440,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 뒤이어 설정된 중소기업은행 근저당 4,200,000,000원을 포함한 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차관계는 별개입니다. 글든캐슬과 지에프씨는 말소기준보다 앞선 2021.12.24 전입이고, 각각 보증금 10,000,000원에 대항력이 인정돼 배당으로 소진되지 않는 보증금 합계 20,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 인수

말소기준권리 이후의 현재 존속 가압류·근저당·경매개시결정은 등기자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 최저가 5,717,164,000원 가정에서는 집행비용 59,571,640원을 먼저 공제한 뒤 중소기업은행의 두 근저당 1,440,000,000원과 4,200,000,000원이 전액 배당되고, 다음 순위 심덕수 가압류에는 17,592,360원만 배당됩니다. 그 뒤 후순위 채권은 미배당이 발생합니다.

② 임차인·점유관계 — 확정 인수 2명, 추가 미상 2건

조사된 임차·점유관계는 9건입니다. 이 중 말소기준권리보다 빠른 전입으로 대항력이 확인된 글든캐슬과 지에프씨의 보증금 합계 20,000,000원은 현재 배당계산에서 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 반면 주거 용도의 ‘썬랩’, ‘에스엘디’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 20,000,000원은 확인된 인수액의 하한이지 전체 인수 위험의 상한이 아닙니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 8,167,377,500원의 70% 회차인 5,717,164,000원입니다. 그러나 비교 가능한 동일 물건군 실거래 수치가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거형이 아니라 2,459㎡ 토지와 식당·사무실·회의실· 체력단련장·주차장 등이 결합된 4층 건물을 일괄매각하는 형태여서 단순한 평당 또는 아파트식 비교보다 개별 수익성·활용도 검토가 중요합니다.

회차가 내려갈수록 매각대금은 줄지만, 현재 배당 시나리오에서 글든캐슬·지에프씨의 확인된 매수인 인수액 20,000,000원은 그대로 유지됩니다. 따라서 단순 최저가만 보지 말고 인수액을 합친 실질취득원가로 판단해야 합니다. 여기에 대항력 판정이 끝나지 않은 주거 점유 2건이 추가 변수로 남아 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,717,164,000원 가정)

채권자 총채권액 10,683,782,715원 중 예상배당은 5,657,592,360원, 미배당은 5,026,190,355원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 신청채권자 문상우의 31,947,945원도 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천성중학교 남동측 인근. 주변은 일반음식점 등 근린생활시설, 단독주택단지, 농경지가 섞인 시가지 주변 주상혼용·농경지대이며 제반 주변환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인접 대로변에 시내버스 승강장이 있어 정류장과 공익·편익시설 접근성을 고려할 때 교통상황은 무난합니다.
• 용도. 지하층 체력단련장·샤워실·휴게실·주차장, 1층 식당·미팅룸·관리실·옥외정원, 2층·4층 사무실, 3층 대회의실·테라스 등으로 사용되고 있습니다.
• 토지. 2,459㎡, 자연녹지지역, 도시지역, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역. 공시지가는 659,300원/㎡이며 평지·사다리형·중로한면입니다.
• 건물. 2021.12.07 사용승인, 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층. 외벽은 노출콘크리트·커튼월 등, 위생·급배수·승강기·소방·방송·음향설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 최저가 5,717,164,000원에 확인된 인수보증금 20,000,000원을 더한 5,737,164,000원부터 출발해 판단해야 합니다.
• 미상 주거 점유 2건 확인. ‘썬랩’, ‘에스엘디’의 전입시점과 보증금이 확인되기 전에는 추가 대항력·인수 위험이 남습니다. 대항력이 있다고 단정하거나 없다고 단정하면 안 됩니다.
• 대항력 임차인 명도. 글든캐슬·지에프씨는 대항력과 보증금 인수가 계산돼 있으므로 보증금 반환과 인도 관계까지 함께 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일체로 이용되고 조경수·옥외정원, 평가에 반영된 옥탑층까지 매각에 포함되는 조건을 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 사옥형·비주거 복합 이용상태와 자연녹지지역 조건을 반영한 개별 가치·임대수익·활용 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
• 배당 외 비용. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 점유·명도 비용이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 인수범위 확정이 먼저다

이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 뚜렷합니다. 2022.01.28 중소기업은행 근저당 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 입찰자의 손익을 좌우하는 것은 그 등기보다 임차관계입니다. 글든캐슬과 지에프씨의 보증금 합계 20,000,000원은 매수인 인수로 계산되고, 주거 점유 ‘썬랩’과 ‘에스엘디’는 전입일·보증금이 확인되지 않아 추가 위험이 열려 있습니다.

따라서 현재 확인 가능한 취득원가는 최저가 5,717,164,000원이 아니라 5,737,164,000원부터입니다. 여기에 미상 점유관계가 더해질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 수치도 없는 만큼 감정가 70%라는 숫자를 곧바로 ‘저가 매수 기회’로 읽는 것은 적절하지 않습니다. 등기 소멸구조는 명확하지만, 인수액의 상한과 시장가격 검증이 끝나지 않은 사건. 이 물건의 핵심은 더 낮은 유찰가를 기다리는 것보다 먼저 미상 점유 2건의 권리와 보증금을 확정하는 것입니다.