매력지수 A등급 · 시세 대비 70% 수준의 가격 매력과 권리 소멸 구조, 다만 미상 임차인·당해세 확인 필요
부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 70.3% 수준이나 미상 임차인과 국세·지방세 압류 확인 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 신건 이후 1회 유찰 물건으로, 최근 실거래 평균 대비 가격 메리트가 확인되는 아파트입니다. 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 보증금 미상 임차인과 국세·지방세 압류 변수는 입찰 전 확인이 필요합니다.
감정가
529,000,000원
아파트
최저가
370,300,000원
1회 유찰
실거래 평균
527,000,000원
최근 12건
매수인 인수
0원
등기상 인수 권리 없음
수원지방법원 2024타경6116. 경기도 시흥시 산현동 호반써밋더숲 606동 102호 아파트입니다. 권리 구조의 중심은 2023년 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 발생한 국세·지방세 압류와 카드사·보증기관 가압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각을 통해 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 370,300,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 527,000,000원 대비 70.3% 수준입니다. 다만 미상 임차인의 보증금 여부와 당해세 가능성은 낙찰 전 확인해야 합니다.
핵심지표
💰 가격 최저가 370,300,000원 최근 실거래 평균 대비 70.3%
🔑 권리 부산은행 근저당 기준 후순위 권리 매각 소멸
⚠️ 확인 서은석 점유자 보증금 미상
🏠 규모 호반써밋더숲 968세대
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경6116 (임의경매)
소재지
경기도 시흥시 목감둘레로 80, 606동 1층102호 (산현동, 호반베르디움더숲)
물건종류
아파트 · 방3 · 거실 · 주방겸식당 · 화장실2 · 다목적실 · 드레스룸
소유자
서지원
감정가 / 최저가
529,000,000원 / 370,300,000원
신청채권자 / 청구
주식회사부산은행 / 448,841,498원
매각기일
2026.07.07
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 정리되는 구조
⚠️ 임차인 확인 서은석은 2023.07.04 전입자로 확인되나 보증금은 미상입니다. 전입 시점이 2023년 부산은행 근저당 이후라 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 보증금 관련 사항은 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트
호반써밋더숲 동일 평형(84.96㎡) 최근 12건 기준 평균 거래가는 527,000,000원입니다. 최저가는 최근 시세 대비 70.3% 수준으로 할인 폭이 있습니다.
거래월
층
거래가
2026.08
8
510,000,000원
2026.07
16
540,000,000원
2026.07
8
507,000,000원
2026.07
12
542,000,000원
2026.07
19
540,000,000원
2026.06
23
565,000,000원
최근12개월
12건
527,000,000원
✅ 가격 판단 최저가 370,300,000원은 최근 12개월 평균 527,000,000원의 70.3% 수준으로 가격상 여지가 있습니다. 단, 실제 낙찰 전 임차·세금 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저가 370,300,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,984,200원
부산은행 근저당
484,000,000원
364,315,800원
삼성카드 가압류
16,793,233원
0원
신용보증기금 가압류
42,500,000원
0원
경기신용보증재단 가압류
38,210,000원
0원
중소기업은행 가압류
9,328,994원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
④ 입찰 체크리스트
가격. 최근 12개월 평균 대비 70.3% 수준으로 가격 메리트 확인.
임차 확인. 서은석 전입은 확인되나 보증금 미상. 매각물건명세서 확인 필요.
세금 변수. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부 확인 필요.
권리. 부산은행 근저당 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인은 필수”
이 물건은 최근 실거래 평균 대비 낮은 가격에서 시작하는 아파트 경매입니다. 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 정리되는 구조라 권리 위험은 제한적입니다. 다만 미상 임차인과 국세·지방세 압류 변수는 남아 있습니다. 가격 메리트는 분명하지만, 마지막 확인 절차가 필요한 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
단지 평균
0.8회 유찰
소재지
경기도 시흥시 목감둘레로 80, 606동 1층102호 (산현동,호반베르디움더숲)
법원·사건
수원지방법원
안산지원·2024타경6116
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-07 10:30
·본관 1층 경매법정
물건
호반베르디움더숲 606동 1층102호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 시흥시 목감둘레로 80, 606동 1층102호 (산현동,호반베르디움더숲)
2025-01-07 17:32
본건 부동산에 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만나지 못했고, 안내문을 부착하였으나 전화 등의 연락이 없어 점유자 확인 불능임.
별지 전입세대확인서 및 주민등록표 등본상 채무자(소유자) 아닌 제3자가 세대주로 등재되어 있어 일응 임차인으로 등록함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
