471,100,000원
수원지방법원 2024타경53174. 안산시 단원구 원곡동 ‘e편한세상초지역센트럴포레’ 111동 34층 3404호 아파트입니다. 전용면적은 72.961㎡이고, 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실2·팬트리·드레스룸·발코니·현관 등의 구조로 이용 중입니다. 소유자는 서진호이며 등기부상 2022.09.07 소유권보존 이후 2022.09.19 중소기업은행 채권최고액 404,400,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다.
후순위에는 주식회사마스턴캐피탈의 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 케이드래곤대부 주식회사의 임의경매개시결정, 국의 압류 등이 이어집니다. 주식회사마스턴캐피탈의 근저당권은 이후 케이드래곤대부주식회사로 이전됐고 관련 질권 변동도 여러 차례 있었지만, 매각으로 소멸하는 후순위 구조입니다. 따라서 이 사건은 복잡해 보이는 등기 건수보다 말소기준 전후의 순서가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53174 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 라성로 16, 111동 34층3404호 (원곡동,이편한세상초지역센트럴포레) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 72.961㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·팬트리·드레스룸·발코니·현관 · 34층 |
| 소유자 | 서진호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 673,000,000원 / 471,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 139,529,442원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | e편한세상초지역센트럴포레 · 1,450세대 · 2021.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.09.19 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 404,400,000원입니다. 이후 설정된 주식회사마스턴캐피탈 근저당권과 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 정연우 명의 채권최고액 130,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 471,100,000원 vs 최근 평균 694,141,666원
동일 면적대 최근 실거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 694,141,666원입니다. 최신 거래는 2026.07 704,000,000원, 표본 최저는 650,000,000원, 최고는 705,000,000원입니다. 현재 최저매각가 471,100,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%로, 현재 회차에서는 실거래 자료 대비 가격 간격이 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.96㎡ | 15 | 704,000,000원 |
| 2026.06 | 72.98㎡ | 27 | 690,000,000원 |
| 2026.02 | 72.96㎡ | 24 | 705,000,000원 |
| 2026.02 | 72.98㎡ | 25 | 702,000,000원 |
| 2026.02 | 72.98㎡ | 25 | 702,000,000원 |
| 2026.02 | 72.98㎡ | 34 | 679,000,000원 |
| 2026.01 | 72.98㎡ | 20 | 703,000,000원 |
| 2025.12 | 72.98㎡ | 21 | 705,000,000원 |
| 2025.11 | 72.98㎡ | 13 | 700,000,000원 |
| 2025.10 | 72.96㎡ | 10 | 700,000,000원 |
| 2025.10 | 72.96㎡ | 17 | 650,000,000원 |
| 2025.09 | 72.98㎡ | 28 | 689,700,000원 |
| 평균 | 72.961㎡ | 12건 | 694,141,666원 |
특히 이 물건과 같은 34층 거래도 2026.02에 679,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가가 감정가 673,000,000원보다 낮을 뿐 아니라 최근 실거래 범위의 최저 650,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 과거 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래·동일 층 거래를 기준으로 보더라도 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 471,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,111,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 404,400,000원 | 404,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사마스턴캐피탈 | 156,000,000원 | 59,589,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 76,640,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 637,040,000원 중 예상배당은 463,989,000원, 미배당은 173,051,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·세금·배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 471,100,000원 | 463,989,000원 | 173,051,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 329,770,000원 | 324,353,220원 | 312,686,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 230,839,000원 | 226,807,254원 | 410,232,746원 | 0원 |
후속 회차에서 채권자의 미배당 규모가 커져도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 채권 미회수와 매수인의 인수 부담을 혼동할 필요가 없는 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산원곡초등학교 남동측 인근이며 주변은 아파트 대단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 초지역·안산역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 단지·연식. e편한세상초지역센트럴포레는 1,450세대이고 준공일은 2021.07.23입니다.
- 층·구조. 철근콘크리트구조 34층 건물의 34층 3404호이며 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 2,207,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 남동측 약 30미터, 북서측 약 20미터 내외 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.09.19 중소기업은행 근저당권이 기준이며 후순위 등기의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 거주자와 점유 원인을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 694,141,666원, 최신 거래 704,000,000원, 같은 34층 거래 679,000,000원을 함께 놓고 응찰가를 판단하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당은 173,051,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현황 확인. 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 현황도면과 외부관찰 등을 참조해 평가됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격에는 실거래 대비 간격이 있다
이 사건은 등기 건수만 보면 복잡해 보이지만 핵심은 선명합니다. 2022.09.19 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 이어진 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서도 현재 최저매각가 471,100,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 694,141,666원의 67.9%이고, 최신 거래 704,000,000원 및 같은 34층 거래 679,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 “권리 인수 없이 실거래 대비 낮아진 1회 유찰 아파트”라는 점입니다. 다만 임대관계가 미상이고 내부 현황도 직접 확인되지 않은 만큼, 점유와 현황을 최종 확인한 뒤 가격 메리트를 판단하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
