수원지방법원 2025타경789. 평택시 서정동 897-18, 통칭 신유빌리지 비동 2층 203호 다세대주택입니다. 감정가는 85,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 41,650,000원입니다. 말소기준권리는 2013년 12월 3일 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 60,000,000원입니다. 2025년 11월 19일 국민은행이 임의경매를 개시했고, 데이터상 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
소유권은 엄영희에서 2024년 8월 16일 상속을 원인으로 박상우에게 이전됐고, 해당 상속등기는 2025년 11월 5일 접수됐습니다. 현재 등기상 소유자는 박상우입니다. 권리 구조 자체는 단순하지만, 감정평가 당시 임대관계가 미상으로 기재됐고 내부 이용상태 역시 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의존해 평가됐습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 별개로 실제 점유 상태는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경789 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 897-18 2층203호 · 도로명 경기도 평택시 탄현로 98 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상4층 중 2층 203호 |
| 소유자 | 박상우 · 2024.08.16 상속 · 2025.11.05 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 40,820,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
현재 유효한 핵심 담보권은 2013년 12월 3일 국민은행 근저당권 60,000,000원입니다. 이전 시기의 압류·가압류·근저당권 및 과거 경매 관련 등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매를 촉발한 2025년 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 유찰 구조 — 현재 감정가의 49%
감정가 85,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 41,650,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 29,155,000원, 4회 유찰 시 20,408,500원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 자료에는 현재 가격을 직접 비교할 동일 면적 실거래 표본이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 41,650,000원 | 19,499,700원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 29,155,000원 | 31,769,790원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 20,408,500원 | 40,358,853원 |
신유빌리지B동은 14세대이며 2002년 6월 5일 준공됐습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 정확히 2회 유찰 상태에 도달해 있으므로, 감정가 대비 할인폭 자체는 이미 크게 확대된 구간입니다. 그러나 거래가 확인 없이 할인율만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 40,500,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 41,650,000원을 전제로 하면 국민은행 채권최고액 60,000,000원 중 40,500,300원이 배당되고, 19,499,700원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 서정리역 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택과 상업·업무용 부동산이 혼재한 간선도로변 지역입니다. 서측 인근으로 경부선 철도가 통과합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 서정리역이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상4층 건물 내 2층 203호이며 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시입니다.
- 설비. 보일러에 의한 개별난방과 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복2차로 포장도로인 탄현로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,552,000원/㎡, 토지면적은 318.4㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 관계인 부재 상태에서 내부 이용상태가 확인됐으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 41,650,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 유사 면적·층의 거래가격과 비교하세요.
- 말소기준 확인. 2013.12.03 국민은행 근저당권 60,000,000원이 말소기준권리이며 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 1,149,700원과 국민은행 배당 40,500,300원을 전제로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 내부 상태. 관계인 부재로 내부 상태가 건축물현황도와 탐문조사에 의존해 평가됐으므로 실제 수리비와 시설 상태를 확인하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.15입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 확인”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2013년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰로 최저가는 41,650,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐습니다. 하지만 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 조사도 제한적이었던 만큼, 이 물건은 단순히 “49% 할인”만 보고 접근하기보다 점유 확인·내부 상태·실제 시세 대조를 끝낸 뒤 가격을 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 최종 승부는 현장과 가격 검증입니다.
