부산지방법원 2025타경4751. 정관읍 헬로시티 5층 503호와 504호를 일괄매각하는 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이고, 감정 당시에는 두 호실을 구분 없이 연결해 만화카페 심심푸리로 사용 중이었습니다. 감정가는 662,000,000원, 세 차례 유찰된 현재 최저가는 227,066,000원으로 감정가의 34.3%입니다.
권리의 기준점은 2020.04.23. 설정된 부산은행 근저당권 511,500,000원입니다. 이후 압류·가압류, 김태훈의 상가건물임차권, 현재 경매개시결정은 등기상 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기상 소멸과 현장 위험의 해소는 같은 말이 아닙니다. 김태훈은 임차보증금 100,000,000원에 대해 유치권신고서를 제출했고, 신청채권자는 점유가 인정되기 어렵다는 취지로 유치권 배제신청서를 제출했습니다. 자료상 결론은 성립 여부 불분명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4751 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관로 566, 5층503호 (헬로시티) |
| 매각 범위 | 503호·504호 일괄매각 · 각 호 구분 없이 만화카페로 이용 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(학원) · 현황 만화카페 심심푸리 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 503호·504호 · 사용승인일 2014.05.09 |
| 소유자 | 김유신 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 227,066,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비삼일유동화전문 유한회사 / 574,167,159원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2020.04.23. 부산은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 김태훈의 상가건물임차권과 농협은행·부산신용보증재단·강동비엠씨의 가압류, 지방자치단체와 국세 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 이전의 부산은행 근저당권과 김유신 전세권, 2022년 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 확정 1명, 미상 정보 2건
| 표시 | 점유 / 용도 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태훈 임차권등기 | 건물 전부 계약 2020.06.29 점유개시 2020.08.01 | 100,000,000원 2,200,000원 | 대항력 없음 사업자등록 2020.07.09 | 우선변제 미상 배당요구 있음 | 승계 없음 |
| 점포 | 주거 점유개시일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 전부 | 주거 점유개시일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
실명과 금액이 확인되는 임차권자는 김태훈 1명입니다. 김태훈의 사업자등록신청일과 점유개시일은 말소기준권리인 2020.04.23.보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 임차보증금으로 승계하는 구조는 아닙니다.
반면 점포·전부로 표시된 점유정보 2건은 보증금, 점유개시일, 확정일자가 확인되지 않습니다. 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 대항력이 없다고 확정할 수도 없습니다. 따라서 두 건은 대항력 가능·미상으로 두고 현황조사와 매각물건명세서 원문, 사업자등록·점유관계를 직접 대조해야 합니다.
③ 가격·배당 구조 — 34.3%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가 227,066,000원은 감정가 662,000,000원의 34.3%입니다. 다만 실거래 비교표 대신 감정가 대비 유찰폭과 회차별 미배당 구조만 확인할 수 있으므로, 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 두 개 호실을 연결해 사용 중인 근린시설인 만큼 임대수익, 원상복구 비용, 분리 사용 가능성, 공실 기간을 별도로 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 227,066,000원 | 223,087,076원 | 377,791,542원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 158,946,200원 | 155,920,953원 | 444,957,665원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 111,262,340원 | 108,904,667원 | 491,973,951원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 227,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,924원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 511,500,000원 | 223,087,076원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 27,034,988원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 강동비엠씨 | 17,343,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 600,878,618원 중 223,087,076원이 배당되고 377,791,542원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 유치권이 성립할 경우의 현장 위험은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정관중학교 남동측 인근으로 홈플러스, 각종 근린생활시설, 대단지 아파트 단지가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 503호와 504호 모두 제2종근린생활시설(학원)이며, 각 호 구분 없이 만화카페 심심푸리로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 광대로, 남서측 중로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 아파트가 아니라 두 개 근린시설 호실을 연결해 운영한 물건이므로, 매수층과 임대수요가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 김태훈 또는 관계인이 실제로 출입을 통제하거나 계속 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 배제신청 원문 확인. 신청채권자의 유치권 배제신청서와 김태훈의 유치권신고서에 기재된 점유·채권 발생 경위를 대조해야 합니다.
- 미상 점유정보 확인. 점포·전부로 표시된 정보 2건의 실제 당사자, 사업자등록일, 보증금, 계약서 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 503호·504호 경계 확인. 두 호실이 물리적으로 연결된 방식과 분리 복구 필요 여부, 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 확인. 감정가 대비 34.3%라는 비율보다 현재 임대료, 공실 가능성, 관리비, 원상복구비를 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국세·지방세 압류 4건과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 접수 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 끝나는 사건이 아니다
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기 권리가 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 단순합니다. 그러나 실제 판단의 중심은 등기부 밖에 있습니다. 임차보증금 100,000,000원에 관한 유치권 신고가 제출됐고 그 성립 여부가 불분명하며, 점유개시일과 보증금이 확인되지 않은 정보 2건도 존재합니다.
현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실은 큰 유찰폭을 보여줄 뿐, 시세 대비 가격 메리트를 증명하지는 않습니다. 두 호실이 하나의 만화카페로 이용된 근린시설이라는 특성까지 감안하면, 등기 권리는 조건부 합격, 점유·유치권과 가격은 보류가 적절합니다. 유치권 점유와 미상 점유정보를 현장에서 해소한 뒤에만 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
