수원지방법원 2024타경66699. 안산시 단원구 선부동 예당숲속마을 5층 502호, 전용 약 29㎡의 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 122,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 7,032,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차권자 이현희는 2021.12.02. 전입 및 확정일자를 갖추고, 2022.01.07. 점유를 개시한 것으로 등기되어 있습니다. 말소기준으로 제시된 2024.09.12. 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계이므로, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가 7,032,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 526,576원을 먼저 제외하고, 임차인에게 6,505,424원이 배당됩니다. 보증금 130,000,000원 중 남는 금액은 123,494,576원입니다. 따라서 단순 합계로는 낙찰가 7,032,000원과 인수액 123,494,576원을 합친 130,526,576원이 현금 노출액이며, 경매비용 구조를 떼고 보면 보증금 약 130,000,000원을 사실상 실질취득가격으로 보는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인 인수액이 커지므로 총 부담은 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경66699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 부부로8길 29-1, 5층502호 (선부동,예당숲속마을) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 28.995㎡ · 방2·거실겸주방·화장실 · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이평화 (2022.01.14. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 7,032,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 703만원보다 중요한 선순위 임차권
2014년 신한은행 근저당권 70,800,000원은 2022.01.07. 이미 말소됐습니다. 이후 이평화가 2022.01.14. 소유권을 취득했고, 등기부에는 이현희의 주택임차권이 2024.06.05. 등기됐습니다. 임차권등기 자체는 2024년이지만 그 기초가 되는 임대차계약은 2021.12.01., 주민등록 및 확정일자는 2021.12.02., 점유개시는 2022.01.07.입니다. 따라서 2024.09.12. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력을 갖춘 임차관계로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현희 전유부분의 전부 · 주거 | 2021.12.02 / 2021.12.02 | 130,000,000원 | 2024.06.05 | 있음 | 있음 | 미배당액 인수 |
| 임차권자 매각물건명세서 기재 | 2021.12.02 / 2021.12.02 | 0원 | 2024.09.11 | 있음 | 있음 | 미배당 시 인수 |
등기부상 구체적으로 확인되는 임차인은 이현희이고 보증금은 130,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 동일한 2021.12.02. 전입·확정일자를 가진 ‘임차권자’ 기재도 존재하지만 보증금이 0원으로 표시되어 있으므로 이를 별도의 130,000,000원 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — ‘감정가의 6%’가 싸다는 뜻이 아니다
예당숲속마을은 총 8세대, 사용승인일은 2014.06.25.이며 대상 면적은 28.995㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2022.01. 5층 130,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 기준도 130,000,000원이고 최신 거래 역시 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 29.0㎡ | 5 | 130,000,000원 |
표면상 최저가는 최근 시세의 5.4%이지만, 이 비율은 이 사건의 경제성을 판단하는 지표로 사용할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문입니다. 현재 회차에서 미배당 보증금 123,494,576원을 인수하면 실질 부담은 사실상 130,000,000원 수준이 되고, 이는 확인되는 최근 거래 130,000,000원과 같은 수준입니다. 따라서 “703만원에 사는 집” 또는 “시세의 5.4%라 싸다”는 해석은 틀립니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 526,576원 |
| 1. 임차인 이현희 보증금 | 130,000,000원 | 6,505,424원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 이현희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 123,494,576원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 526,576원과 임차인 배당 6,505,424원으로 매각대금 7,032,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 123,494,576원은 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 회차 시나리오 — 추가 유찰의 착시
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 7,032,000원 | 123,494,576원 | 130,526,576원 |
| 9회 유찰 시 | 4,922,400원 | 125,566,203원 | 130,488,603원 |
| 10회 유찰 시 | 3,445,680원 | 127,016,342원 | 130,462,022원 |
세 시나리오 모두 낙찰가와 인수액을 합치면 약 130,000,000원대에 머뭅니다. 즉 유찰 횟수만 보고 기다릴수록 싸진다고 판단하기 어려운 구조입니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 8.0회이고 매각률은 11.11%로 제시되어 있어, 이미 반복 유찰이 상당히 진행된 물건입니다.
⑥ 현장·물건 리스크
- 호수 표시. 건축물현황도상 501호와 502호의 표기가 서로 바뀌어 기재된 것으로 조사됐습니다. 현장 호수와 공부를 반드시 대조해야 합니다.
- 내부 확인. 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사에 의존해 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방2, 거실겸주방, 화장실 등으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 설비. 보일러 개별난방, 위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선부고등학교 남동측 직선거리 약 150미터 지점으로, 인근은 유사 규모 다세대주택 중심의 주거지이며 북측 간선도로변에 근린생활시설이 산재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 5분 거리에 서안산I.C 톨게이트가 위치합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 263.7㎡, 지목 대, 평지의 세로장방 형태이며 다세대 건부지로 이용됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·성장관리권역 등이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인되는 동일 면적 실거래가 1건뿐이어서 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가에 속지 않기. 7,032,000원이 아니라 선순위 보증금까지 포함한 실질취득 약 130,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 이현희의 임대차계약서·보증금 지급내역·전입·확정일자·배당요구 및 임차권등기 원인을 직접 대조해야 합니다.
- 채권자와 임차인의 동일성. 이현희가 임차권자이면서 강제경매 채권자로 기재돼 있으므로 관계와 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 호수 현장확인. 건축물현황도상 501호와 502호 표시가 바뀐 것으로 조사됐으므로 실제 목적물 특정이 중요합니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 특별매각조건을 반영해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 동일 면적 거래는 2022.01. 130,000,000원 1건이므로 현재 가치 판단 시 거래 표본 부족을 감안해야 합니다.
맺으며 — “703만원에 낙찰”과 “703만원에 취득”은 전혀 다르다
이 사건은 경매 최저가가 얼마나 강한 착시를 만들 수 있는지를 보여주는 전형적인 사례입니다. 122,000,000원 감정가가 8회 유찰돼 7,032,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 이현희의 130,000,000원 보증금이 먼저 존재합니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 6,505,424원뿐이고, 나머지 123,494,576원은 매수인이 인수합니다.
결국 경제적 판단 기준은 703만원이 아니라 약 1.30억원입니다. 확인되는 최신 동일 면적 실거래도 130,000,000원이고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질 부담이 거의 같은 수준으로 유지됩니다. 여기에 재매각, 8회 유찰, 총 8세대의 소규모 다세대, 임차인과 경매 채권자의 동일성, 501호·502호 표시 이슈까지 겹칩니다. 표면 가격은 D급으로 싸 보이지만, 실질 가격은 시세 수준이고 권리 확인 부담은 큽니다. 이 물건의 핵심은 더 싼 낙찰가를 기다리는 것이 아니라, 선순위 임차권의 실체와 인수액이 실제로 해소될 근거가 있는지를 확인하는 것입니다.
