부산지방법원 2025타경4775. 부산 남구 문현동월가아파트 13층 1301호, 전용 35.2034㎡ 아파트입니다. 감정가는 147,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 102,900,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 2024.11. 동일면적 실거래 175,000,000원의 58.8%라 가격 차이가 큽니다. 그러나 이 사건의 판단 순서는 가격이 아니라 임차권 확약의 효력과 확약 밖 점유자 확인이 먼저입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025.02.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 정철호의 주택임차권등기는 2024.01.23.로 말소기준보다 앞서며, 전입일도 2021.01.15.입니다. 따라서 원칙적으로 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 현재 회차 기준 룰상 미배당액은 64,340,600원입니다.

다만 매각물건명세서에는 2026.05.18. 주택도시보증공사가 제출한 확약이 반영됐습니다. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 전액 변제받지 못해도 잔존 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의했습니다. 그러므로 을구 1번 임차권에 한해 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 확약은 김준수에게 적용된다는 내용이 없으므로, 김준수의 보증금·계약관계·점유상태는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약

소유권은 2018.07.30. 주식회사월가 명의로 보존됐고, 같은 날 케이비부동산신탁주식회사로 신탁됐다가 2019.01.14. 신탁등기가 말소되어 주식회사월가로 귀속됐습니다. 이후 정철호가 2021.01.13. 점유를 시작하고 2021.01.15. 전입했으며, 2024.01.23. 보증금 165,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

2025.02.13. 강제경매개시결정이 말소기준이므로 그보다 앞선 정철호 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않습니다. 다만 2026.05.18. 확약으로 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 말소에 동의해 정철호 임차권 관련 실질 인수는 0원*입니다. 반면 김준수는 2024.11.25. 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석

③ 룰상 배당과 확약 효과 (매각가 102,900,000원 가정)

배당표상 정철호 보증금 부족분 64,340,600원은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 그러나 2026.05.18. 확약에 따라 해당 임차권의 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기말소 동의가 반영돼 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 김준수의 미상 보증금은 위 금액에 포함되지 않습니다.

④ 유찰 회차별 룰상 인수액

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 정철호의 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차에서는 낙찰가 102,900,000원에 룰상 인수 64,340,600원이 붙고, 6회 유찰 시에는 낙찰가가 65,856,000원으로 내려가는 대신 룰상 인수가 100,729,408원으로 증가합니다. 그러나 해당 임차권은 확약 범위에서 매 회차 실질 인수 0원*입니다. 이 효과는 정철호 임차권에만 적용되며 김준수의 미상 위험을 없애지 않습니다.

⑤ 시세 비교 — 숫자상 할인, 표본은 1건

문현동월가아파트 전용 35.2㎡의 확인된 실거래는 2024.11. 19층 175,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 175,000,000원이며, 현재 최저가 102,900,000원은 이 금액의 58.8%입니다.

가격 수치만 놓으면 감정가 147,000,000원도 거래가보다 낮고, 현재 최저가는 거래가보다 72,100,000원 낮습니다. 그러나 비교 가능한 거래가 단 1건이고 대상 물건은 13층, 거래 사례는 19층입니다. 단지는 42세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 58.8%라는 비율만으로 가격 메리트를 확정하거나 높은 등급을 부여하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐으나 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재는 확인되지 않았습니다.
• 입지. 부산도시철도 2호선 문현역 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 문현역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 20층 건물 중 13층이며 사용승인일은 2018.07.18.입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북서측과 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하며 공시지가는 3,679,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 42세대 소규모 단지이고 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 평균 유찰 2.9회·낙찰률 0.0%라는 통계를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.18. 제출된 확약의 제출자·대상 임차권·대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기말소 동의 범위를 원문으로 대조하세요.
• 김준수 관계 확인. 보증금, 임대차계약, 실제 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부와 정철호 임차권과의 관계를 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 매각 후 을구 1번 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는지 필요한 서류와 절차를 점검하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재가 확인되지 않았습니다. 수리비를 별도로 검토해야 합니다.
• 기계식주차장 확인. 이용 가능 차량 규격, 운영 상태와 유지관리 조건을 확인하세요.
• 관리비·점유 이전. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 인도·명도 조건을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
• 시세 표본 보수 적용. 실거래 비교가 2024.11. 1건뿐이므로 층·향·내부 상태 차이를 반영해 응찰 상한을 보수적으로 정하세요.
• 매각기일 상태 확인. 2026.07.27. 매각기일의 진행·변경·매각 결과와 최신 매각물건명세서를 법원 공고에서 대조하세요.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 위험은 잔존”

이 사건의 핵심은 정철호의 165,000,000원 임차보증금입니다. 확약이 없다면 현재 최저가에서 64,340,600원을 매수인이 떠안아야 하지만, 주택도시보증공사의 2026.05.18. 확약으로 해당 임차권의 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 인수가 늘어나는 일반적인 대항력 인수형의 함정은 이 임차권에 한해 제거됐습니다.

그러나 별도 점유자인 김준수는 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이며 확약의 적용 대상이라는 내용도 없습니다. 현재 최저가 102,900,000원은 확인된 실거래 175,000,000원의 58.8%로 숫자상 낮지만, 4회 유찰·42세대·실거래 1건·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표와 미상임차인 위험을 함께 봐야 합니다. 결론은 정철호 임차권은 확약으로 해소, 김준수 확인 전까지 권리 확정은 보류입니다.