수원지방법원 2025타경948. 평택시 신장동 화신노블레스5차 제1층 제106호로, 공부상 용도는 인터넷컴퓨터게임시설 제공업소, 현재는 공실 상태로 조사된 근린시설입니다. 2019년 2월 1일 최기진이 거래가 621,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 408,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 국의 근저당권, 롯데카드·KB국민카드·하나카드·삼성카드의 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 나타난 행복디앤씨주식회사의 전입일도 2020년 5월 20일로 말소기준일인 2019년 2월 1일보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 매수인이 인수할 보증금도 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경948 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 293-4 화신노블레스5차 1층 106호 · 도로명주소 경기도 평택시 쇼핑로 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 인터넷컴퓨터게임시설 제공업소 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 14층 건물 내 제1층 제106호 |
| 소유자 | 최기진 · 2019.02.01 소유권이전 · 거래가액 621,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 230,790,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 300,737,996원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 하나은행 근저당
현재 소유권 취득과 동시에 설정된 2019.02.01 주식회사하나은행 근저당권 408,000,000원이 말소기준입니다. 2019.07.16 이후의 국 근저당권과 2023년 카드사 가압류 4건은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다. 2023년 하나은행의 임의경매는 2025년 9월 취하되어 말소됐고, 2025년 11월 더블유에이치2306유동화전문유한회사(양도전 주식회사 하나은행)가 다시 이 사건 경매를 개시했습니다.
② 임차·점유 분석 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 행복디앤씨주식회사 | 미상 | 2020.05.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
확인된 점유자는 1곳이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 점유자입니다. 전입일은 말소기준권리보다 약 1년 3개월 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 감정가 반값이어도 최근 시세보다 높다
화신노블레스5차 실거래는 총 12건이 잡혀 있으나, 본건 목표면적은 37.125㎡이고 실거래 표본은 69.28~76.86㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 직접적인 동일면적 시세라기보다 건물 내 가격 흐름을 확인하는 참고자료로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 76.74㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2023.12 | 76.74㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 69.28㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2023.07 | 76.86㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.11 | 76.74㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 76.74㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 76.80㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 76.80㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 76.72㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 76.72㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 76.35㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 76.74㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
전체 12건 평균은 231,250,000원으로 현재 최저가와 거의 비슷하지만, 이 평균에는 과거 245,000,000~260,000,000원의 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 더 중요한 최근 지표는 전혀 다릅니다. 최근 12개월 거래는 2026년 1월 175,000,000원 1건이고, 최근 구간이 과거 구간보다 26.0% 하락했습니다. 현재 실질취득액 230,790,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래의 131.9%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,031,060원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 408,000,000원 | 226,758,940원 |
| 3. 근저당 · 국 | 219,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 206,853,988원 | 0원 |
| 5. 가압류 · KB국민카드 | 20,886,076원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 | 15,686,671원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 | 21,447,003원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 891,873,738원 중 예상 배당액은 226,758,940원이고, 미배당액은 665,114,798원입니다. 후순위 권리의 미배당은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 계산됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 더 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 230,790,000원 | 226,758,940원 | 665,114,798원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 161,553,000원 | 158,491,258원 | 733,382,480원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 113,087,100원 | 110,703,881원 | 781,169,857원 | 0원 |
권리구조상 유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격 측면에서는 차이가 큽니다. 현재 최저가 230,790,000원은 최근 거래 175,000,000원보다 높지만, 3회 유찰 시 예정 가격 161,553,000원은 그보다 낮아집니다. 그렇더라도 본건과 실거래 표본의 면적·용도가 일치하지 않으므로 단순 숫자 비교만으로 적정 입찰가를 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택국제중앙시장 남동측 인근. 오피스텔, 근린생활시설, 다세대·다가구주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리 등 교통여건은 보통입니다.
- 현황. 공부상 인터넷컴퓨터게임시설 제공업소이나 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로·토지. 동측 약 8m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 업무시설·공동주택·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구 등이 포함됩니다.
- 토지가격. 공시지가 2,340,000원/㎡. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 화신노블레스5차는 29세대, 2017.01.03 준공으로 집계돼 있으며 경매 통계상 평균 유찰 6.2회·낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 거래가를 우선. 전체 실거래 평균 231,250,000원보다 최신 거래 175,000,000원과 최근 12개월 평균 175,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -26.0%입니다.
- 면적 불일치 확인. 본건 목표면적 37.125㎡와 실거래 표본 69.28~76.86㎡가 일치하지 않습니다. 1층 106호 근린시설의 별도 상가 거래·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 재확인. 전입 내역은 있으나 현황은 공실로 기재돼 있습니다. 실제 열쇠·집기·영업 흔적·점유자를 매각 직전 확인하세요.
- 근린시설 수익성. 현황 공실이므로 예상 임대료, 공실기간, 관리비, 원상복구·업종변경 비용을 반영해 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역 외 관광특구, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 철도보호지구 등 토지이용계획을 실제 활용 목적과 대조하세요.
- 배당·세금 원본 대조. 미배당 후순위 채권은 원칙적으로 소멸하는 구조지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수는 원본 서류로 최종 확인하세요.
맺으며 — “반값 유찰”보다 “최근 가격”을 봐야 한다
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2019년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 행복디앤씨주식회사의 전입도 2020년으로 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 실질 인수액은 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 471,000,000원의 49%인 230,790,000원까지 내려왔지만, 최근 거래 175,000,000원보다 여전히 31.9% 높고, 시장 추세는 -26.0%입니다. 더구나 실거래 면적이 본건과 일치하지 않고, 본건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설·현황 공실입니다. 경매 평균 유찰 6.2회라는 지표까지 감안하면 현재 회차를 “싸다”고 평가하기 어렵습니다. 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로, 환금성은 더 보수적으로 볼 사건입니다.
