수원지방법원 2025타경948. 경기도 평택시 신장동 화신노블레스5차 1층 106호입니다. 공부상 용도는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소이며, 감정평가상 현황은 공실입니다. 소유자 최기진은 2019.02.01 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 621,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 408,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 국을 근저당권자로 하는 채권최고액 219,000,000원의 납세담보 근저당권, 카드사 가압류, 경매개시결정이 차례로 등기됐습니다. 이 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸과 임대차·점유 위험의 해소는 별개입니다. 행복디앤씨주식회사가 현황조사에 등장하지만 보증금, 확정일자, 실제 점유와 임대차 관계가 확인되지 않아 낙찰 전 추가 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
경기도 평택시 신장동 293-4 화신노블레스5차
1층 106호 도로명주소: 경기도 평택시 쇼핑로 64 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 공부상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 |
| 건물 / 층 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 14층 · 제1층 제106호 |
| 현황 | 공실상태 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 최기진 · 2019.02.01 소유권이전 · 등기상 거래가액 621,000,000원 |
| 감정가 | 471,000,000원 |
| 최저매각가 | 161,553,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 더블유에이치2306유동화전문유한회사 (양도 전: 주식회사 하나은행) |
| 청구금액 | 300,737,996원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.01 · 을구 3번 · 주식회사하나은행 근저당권 (채권최고액 408,000,000원) |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
핵심은 2019.02.01 하나은행 근저당권입니다. 2017년에 설정된 세종중앙신용협동조합의 근저당권은 2019.02.01 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 담보권의 출발점은 하나은행 근저당권입니다.
뒤이어 설정된 국의 근저당권과 카드사 가압류들은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 국의 근저당권은 납세담보제공계약에 따른 등기이므로, 등기된 근저당권의 소멸과 별도로 실제 조세채권의 법정 우선순위 및 당해세 여부를 확인해야 합니다. 채권최고액 자체가 확정 배당채권액을 의미하는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 공실이지만 확인은 필요
감정평가에서는 현재 공실상태로 확인되지만, 현황조사에는 행복디앤씨주식회사가 기재돼 있습니다. 신고일은 2020.05.20으로 말소기준권리인 2019.02.01보다 늦습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 임대차·점유 관계가 확인되지 않아 단순히 임차인 위험이 전혀 없다고 단정하기는 어렵습니다.
| 조사상 명의 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
행복디앤씨주식회사
현황조사 기재 · 실제 임차관계 미상
|
2020.05.20 | 미상 |
가능·미상
확인된 신고일은 말소기준권리 이후
|
미상
확정일자·배당요구 미확인
|
해당 없음 |
현황조사에 등장하는 임차관계 확인 대상은 1곳입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 다만 실제 임차계약의 존재와 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다.
현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 이는 확인된 등기권리와 배당 조건을 전제로 한 금액이지, 보증금이 알려지지 않은 임대차의 인수 위험까지 확정적으로 제거한 결과는 아닙니다. 상가 임대차계약서, 사업자등록 관련 자료, 매각물건명세서 및 실제 공실 여부를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 34% 최저가가 곧 할인매수는 아니다
현재 최저가는 161,553,000원으로 감정가 471,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 가격 판단에 사용할 수 있는 주변 실거래는 대상 근린시설과 면적·용도가 맞지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 전체 과거 거래평균만으로 적정 시세를 확정할 수 없습니다.
| 비교 지표 | 금액 / 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 471,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 161,553,000원 | 감정가의 34.3% |
| 최근 12개월 거래평균 | 175,000,000원 | 거래 1건 · 면적 불일치 |
| 최신 실거래 | 175,000,000원 | 2026.01 · 76.74㎡ · 7층 |
| 전체 거래평균 | 231,250,000원 | 과거 거래 포함 · 12건 |
| 최근 대비 과거 추세 | -26.0% | 하락 추세 |
| 최저가 / 최근 평균 | 92.3% | 동일 조건 시세비율 아님 |
전체 실거래 평균은 231,250,000원이고, 현재 최저가의 전체 평균 대비 비율은 69.9%입니다. 하지만 이 평균에는 과거 높은 가격으로 거래된 사례들이 포함돼 있습니다. 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 175,000,000원이며, 가격 추세는 -26.0%입니다.
실거래 상세 — 가격 하락과 비교 불일치
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 76.74㎡ | 7층 | 175,000,000원 |
| 2023.12 | 76.74㎡ | 9층 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 69.28㎡ | 12층 | 170,000,000원 |
| 2023.07 | 76.86㎡ | 5층 | 250,000,000원 |
| 2022.11 | 76.74㎡ | 9층 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 76.74㎡ | 11층 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 76.8㎡ | 9층 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 76.8㎡ | 10층 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 76.72㎡ | 8층 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 76.72㎡ | 10층 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 76.35㎡ | 11층 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 76.74㎡ | 7층 | 175,000,000원 |
위 거래들은 대상 근린시설과 용도·면적이 일치하는 직접 비교사례가 아닙니다. 전체 평균보다 최근 거래와 하락 추세를 우선 검토하되, 대상 상가의 적정가격은 별도의 상업용 부동산 거래·임대수익 분석으로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,553,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,061,742원을 제외한 158,491,258원이 하나은행 근저당권 순위에 배당되는 계산입니다. 후순위 채권자와 소유자에게 배정되는 금액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,061,742원 |
| 1. 을구 3번 · 하나은행 근저당 | 408,000,000원 | 158,491,258원 |
| 2. 을구 4번 · 국 근저당 | 219,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 · 롯데카드 가압류 | 206,853,988원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 · KB국민카드 가압류 | 20,886,076원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 · 하나카드 가압류 | 15,686,671원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 · 삼성카드 가압류 | 21,447,003원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 891,873,738원 | 158,491,258원 |
채권자 기준 미배당 추정액은 733,382,480원입니다. 그러나 매각으로 소멸하는 후순위 권리의 미배당액을 매수인이 자동으로 부담하지는 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원, 소유자 잔여금도 0원입니다.
채권액 중 근저당권 금액은 등기된 채권최고액 기준이며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
|
현재 · 3회 유찰
감정가 34.3%
|
161,553,000원 | 733,382,480원 | 0원 |
|
4회 유찰 시
감정가 24.01%
|
113,087,100원 | 781,169,857원 | 0원 |
|
5회 유찰 시
감정가 16.81%
|
79,160,970원 | 814,537,665원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저가는 113,087,100원, 79,160,970원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그만큼 채권자들의 미배당액은 커지지만, 배당모형상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
그렇다고 최저가가 낮아지는 것만으로 투자수익이나 환금성이 개선된다고 단정할 수는 없습니다. 실질취득액은 인수 권리·임대차·점유관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있으며, 이 상가의 적정가격 자체가 아직 검증되지 않았기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 신장동 소재 평택국제중앙시장 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대 및 다가구주택 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 접근 등을 고려한 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하 4층·지상 14층 철근콘크리트 건물이며, 급배수·위생설비, 승강기, 화재경보설비 등을 갖추고 있습니다. 대상은 1층 106호입니다.
- 도로. 감정평가상 건물 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 철도보호지구, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 12필지 일단의 토지가 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설의 부지로 이용됩니다. 토지 공시지가 자료는 2,340,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태 및 실제 사용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 화신노블레스5차는 2017.01.03 준공된 29세대 규모의 건물입니다. 경매 통계상 평균 6.7회 유찰, 매각률 0.0%가 나타나며, 대상은 공실인 근린시설입니다. 주거용 거래의 활발함을 상업용 호실의 환금성으로 그대로 적용할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 대조. 2019.02.01 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정의 소멸 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 임대차 실체 확인. 행복디앤씨주식회사의 임대차계약, 사업자등록·점유 시점, 보증금, 확정일자 및 배당요구를 확인하세요. 공실이라는 설명만으로 임차인의 법적 권리까지 소멸했다고 판단해서는 안 됩니다.
- 공실 재확인. 인터넷컴퓨터게임시설제공업소로 기재된 공부상 용도와 실제 현장 상태를 대조하고, 점유물·설비·영업 관련 잔존 사항을 확인하세요.
- 채권양도·배당 확인. 하나은행과 더블유에이치2306유동화전문유한회사 사이의 채권·담보권 승계 관계 및 실제 배당 수령권자를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국 명의의 납세담보 근저당권과 관련하여 실제 조세채권, 법정기일, 당해세 및 우선순위를 확인하세요.
- 상업용 시세 재조사. 면적과 용도가 다른 주거용 거래를 제외하고, 동일하거나 유사한 1층 근린시설의 실제 매매 및 임대 사례를 확보하세요.
- 환금성·임대수익 검토. 실제 임대 가능한 용도, 예상 공실기간, 유지관리비 및 재매각 수요를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 관리비 및 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금, 수선·원상복구비, 명도비 및 기타 거래비용을 별도로 확인하세요.
- 최신 서류 대조. 매각기일 2026.10.27 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 최저가”보다 중요한 것은 실제 상가 가치
이 물건은 등기상 권리의 소멸 구조와 상업용 부동산의 경제적 가치를 분리해 판단해야 합니다. 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 점은 긍정적이고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금과 실제 임대차 관계가 미상인 만큼 이 금액을 최종 확정 인수액으로 받아들이기는 어렵습니다.
가격 측면에서는 신중함이 더 필요합니다. 감정가 471,000,000원 대비 현재 최저가는 161,553,000원으로 크게 내려왔지만, 최근 실거래 175,000,000원은 대상과 면적·용도가 다릅니다. 전체 거래평균보다 최근 평균을 우선해야 하며, 최근 가격 추세도 -26.0%로 하락세입니다.
여기에 3회 유찰, 공실 상태의 1층 근린시설, 건물 경매 통계상 6.7회 평균 유찰 및 0.0% 매각률이 겹칩니다. 낮은 최저가가 기회일 가능성을 부정할 수는 없지만, 현재 확인된 사실만으로는 시세보다 저렴하다거나 수익성이 좋다고 평가할 근거가 부족합니다.
결론은 권리 확인은 진행 가능하나, 가격 매력과 환금성 판단은 보류입니다. 임대차·점유관계를 명확히 하고 대상과 비교 가능한 근린시설 거래 및 실제 임대수익을 확인하기 전에는 단순한 감정가 대비 할인율을 근거로 입찰하는 것을 권하기 어렵습니다.
