부산지방법원 2025타경4939. 수영구 광안동 한솔베스트빌 4층 401호, 공동주택인 다세대 물건입니다. 감정가는 118,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 57,820,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49% 가격이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 임차보증금입니다.

임차인 공정숙은 2017년 9월 8일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2019년 11월 21일 동래세무서 압류보다 약 2년 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 보증금 90,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다

등기부상 과거 부산은행 근저당권 36,000,000원은 2015년 6월 25일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019년 11월 21일 동래세무서 압류입니다. 이후의 부산광역시·해운대구·수영구 압류, 율하이엘지역주택조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 공정숙의 전입·점유·확정일자는 2017년 9월 8일로 말소기준보다 앞섭니다. 2024년 7월 25일 등기된 주택임차권 자체는 말소되더라도, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 한 미배당 잔액 인수의무는 남습니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

한솔베스트빌의 확인된 거래는 3건이며, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 139,750,000원, 최신 거래는 2026년 3월 116,000,000원입니다. 현재 배당 가정에 따른 실질취득 91,440,760원은 두 지표보다 낮습니다.

다만 대상 물건의 전용면적은 35.33㎡인 반면 확인된 거래는 46.44㎡와 56.75㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 실질취득이 거래가격보다 낮다는 사실만으로 동일 면적의 시세보다 싸다고 단정하기 어렵습니다. 최근 가격도 과거 대비 14.5% 하락해 하락 추세가 확인됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)

위 배당은 집행비용을 먼저 공제하고 임차인에게 잔액을 배당하는 가정입니다. 국세·지방세의 실제 체납액과 당해세 해당 여부는 반영되지 않았습니다. 세금이 임차인보다 우선 배당되면 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 33,620,760원보다 증가할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수영초등학교 남동측, 부산도시철도 수영역 서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 도시철도 2호선·3호선 환승역인 수영역이 인근에 있어 대중교통 여건은 대체로 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층이며 위생·급배수·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 남측 약 4~5미터 도로에 접하며 토지는 평탄한 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,915,000원/㎡입니다.
• 현황 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 발코니 부분의 제시외건물은 본건 건물에 포함해 평가됐습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 2001년 준공 다세대이고, 확인된 단지 내 실거래가 3건에 그쳐 가격 검증은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준은 57,820,000원이 아니라 인수액을 포함한 91,440,760원입니다.
• 조세채권 확인. 동래세무서·부산광역시·해운대구·수영구에 체납세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자 자료, 임차권등기명령 결정문과 배당요구서를 대조해야 합니다.
• 동일인 채권 검토. 임차인과 신청채권자가 모두 공정숙이므로 임차보증금과 집행채권이 동일한지 별도 채권인지 확인해야 합니다.
• 시세 면적 보정. 대상은 35.33㎡지만 확인된 거래는 46.44㎡·56.75㎡입니다. 동일 면적 또는 인근 유사 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -14.5%이므로 과거 전체 평균 147,666,666원만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
• 제시외건물 확인. 발코니 부분 제시외건물의 현황·면적·사용승인 및 향후 수선 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사서 및 현장 방문으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “9,000만원대 실질취득”

이 물건의 최저매각가 57,820,000원만 보면 감정가의 절반 이하로 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 공정숙의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서고 보증금 90,000,000원이 최저가보다 큽니다. 현재 배당 가정에서는 33,620,760원을 추가 인수해 실질취득이 91,440,760원이 됩니다.

실질취득은 최신 거래 116,000,000원과 최근 12개월 평균 139,750,000원보다 낮지만, 비교 거래의 면적이 대상 물건과 일치하지 않고 최근 가격은 14.5% 하락했습니다. 여기에 네 건의 조세 압류와 동일한 이름의 임차인·신청채권자 관계까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 최저가 메리트가 아니라 인수액·세금·임대차 진정성을 먼저 확정한 뒤 판단해야 하는 물건입니다. 권리 확인 전에는 “감정가의 49%라 싸다”는 접근이 가장 위험합니다.