수원지방법원 2025타경474. 시흥시 매화일반산업단지 내 리드스마트스퀘어 1층 117호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용되다가 실지조사 당시 공실이었던 집합건물입니다. 박영석이 2023년 9월 25일 매매를 원인으로 1,070,592,600원에 취득했고, 같은 해 10월 12일 경기동부원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 888,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.

권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리순위보다 취득 후 사용 가능성에 있습니다. 대지권은 아직 등기되지 않았고, 매각물건명세서에는 일반산업단지 내 공장·지식산업센터로서 입주자격에 대한 사전 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 권리가 소멸한다는 사실과 원하는 용도로 바로 사용할 수 있다는 사실은 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

신고된 임차인은 없으며 실지조사 당시 공실 상태입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현장점유와 사업자등록·전입 여부를 다시 확인할 필요는 있습니다. 현재 확인된 범위에서는 대항력 있는 임차인 보증금이나 매수인 승계액이 없고, 예상 인수액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 999,000,000원이며, 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 999,000,000원입니다. 소유자의 2023년 거래가액은 1,070,592,600원이지만, 이는 현재 시점의 근린생활시설 시세를 직접 입증하는 실거래 평균이나 최신 거래가 아닙니다.

동일 건물·유사 호실의 최근 거래자료가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 특히 산업단지 내 집합건물은 호실 위치, 전면 노출도, 업종 제한, 실제 입주 가능성, 공실 기간에 따라 환금성과 임대가치가 크게 달라질 수 있으므로 신건 최저가가 저렴하다는 판단은 금물입니다.

③ 예상배당표 (매각가 999,000,000원 가정)

근저당 배당은 채권최고액 888,000,000원을 기준으로 한 계산입니다. 국세·지방세 압류액, 당해세와 그 밖의 우선채권은 반영되지 않아 실제 배당 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용됐으며 실지조사 당시 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
• 입지. 시흥시 매화동 매화일반산업단지 안에 위치하며, 주변은 공장과 지식산업센터가 밀집하고 인근에 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
• 도로. 남동측 약 25~28m, 북동측 약 20m, 북서측 약 12m 포장도로와 접하며 남서측은 완충녹지를 사이에 두고 약 30m 도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 공장용지·공업용으로 이용되는 평지의 세로장방형 토지이며, 토지면적은 9,479.6㎡, 공시지가는 1,609,000원/㎡입니다.
• 물적 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 승강기·화재경보·지하주차장·급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
• 환금성. 산업단지 내 근린생활시설은 일반 주거용 부동산보다 사용 가능 업종과 매수층이 제한될 수 있어 입주자격과 실제 영업 가능 여부가 환금성에 직접 영향을 줍니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대지권 미등기 확인. 취득세 신고서와 공급계약서가 제출됐고 최저가에 대지권 가격이 포함됐지만, 대지권 등기 가능 여부와 필요한 절차·비용을 별도로 확인하세요.
• 산업단지 입주자격. 일반산업단지 내 공장·지식산업센터 관련 물건이므로 관할 기관과 관리기관에 낙찰자 및 예정 업종의 입주 가능 여부를 사전 확인하세요.
• 현장 점유 재확인. 실지조사 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 점유자, 사업자등록, 임차권 신고 여부를 매각기일 전 다시 확인하세요.
• 최근 거래 조사. 동일 건물 1층과 유사 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 조사해 999,000,000원의 가격 적정성을 별도로 검증하세요.
• 세금 압류 확인. 국민건강보험공단과 국가 압류가 등기돼 있으므로 교부청구액과 당해세 여부를 배당요구종기 이후 서류에서 확인하세요.
• 관리비·공실비용. 공용관리비 체납, 전기·수도 상태, 내부 마감과 공실 기간에 따른 복구비를 관리단과 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 신탁원부·공급계약서 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원과 투자 매력은 다르다”

이 물건은 2023년 경기동부원예농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 신고된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 권리순위 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 신건 최저가 999,000,000원이 그대로 실질취득액이고, 현재 시세를 검증할 최근 거래자료가 없습니다.

여기에 대지권 미등기, 산업단지 입주자격, 공실 상태, 압류채권액 미상이라는 확인사항이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과하되 가격과 사용 가능성은 보류해야 하는 유형입니다. 입찰 여부는 등기 소멸만 보고 결정할 것이 아니라, 대지권 등기 가능성과 예정 업종의 입주자격, 동일 건물 실거래·임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.