부산지방법원 2025타경4978. 부산 남구 대연동 삼성아파트 103동 5층 503호, 전용 59.82㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이동훈은 2021년 12월 9일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 269,000,000원입니다. 같은 날 엄영아가 임대차계약·전입·점유·확정일자를 갖췄으며 보증금은 220,000,000원입니다. 이후 2024년 1월 10일 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
이 사건에는 살아 있는 근저당권이나 압류가 없고, 등기부상 기존 근저당권들은 이미 모두 말소됐습니다. 따라서 2025년 2월 20일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 임차인의 전입과 확정일자는 그보다 빠르므로 원칙상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고, 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 이 원칙을 뒤집는 핵심 문서가 2026년 5월 18일 제출된 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 649 삼성아파트 103동 5층 503호 도로명주소: 부산광역시 남구 신선로 490 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.82㎡ · 철근콘크리트조 25층 건물 중 5층 |
| 단지 | 삼성 · 499세대 · 1996.10.25 준공 |
| 소유자 | 이동훈 (2021.12.09 소유권이전등기 · 거래가액 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (감정가 70% · 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,383,622원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 인수 원칙을 확약서가 해소
말소기준보다 앞선 엄영아의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 통상 매각만으로 없어지지 않습니다. 현재 최저가 136,500,000원을 기준으로 집행비용 2,711,000원을 공제하면 임차인에게 133,789,000원이 배당되고, 미배당액 86,211,000원은 원칙상 매수인이 승계합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권은 있으나 승계는 실질 0원*
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄영아 | 부동산전부 주거(임차권등기) | 2021.12.09 2021.12.09 | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.01.10 | 실질 0원* 룰상 86,211,000원 |
확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 220,000,000원이 현재 최저가 136,500,000원보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 그만큼 늘어납니다. 즉 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없고, 낙찰가와 인수액을 합친 총액은 보증금 수준에 고정됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 확약 없을 때 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰(70%) | 136,500,000원 | 86,211,000원 | 222,711,000원 |
| 5회 유찰 시(56%) | 109,200,000원 | 113,128,800원 | 222,328,800원 |
| 6회 유찰 시(44.8%) | 87,360,000원 | 134,612,480원 | 221,972,480원 |
위 합계는 확약이 없다고 가정한 배당표 기준입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 총액은 약 2.22억원으로 유지됩니다. 본건은 확약 반영 시 해당 인수가 실질 0원*이므로 실질취득은 낙찰가 136,500,000원입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 62.7%
같은 단지 동일 면적 59.82㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 215,416,666원이지만, 가격 판단은 최신 흐름을 우선해 최근 12개월 평균 217,600,000원과 최신 거래 235,000,000원을 기준으로 봅니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 1.8% 상승해 하락 추세도 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.82㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 23 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 59.82㎡ | 23 | 208,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 59.82㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2025.04 | 59.82㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 59.82㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2025.03 | 59.82㎡ | 10 | 193,000,000원 |
| 2025.03 | 59.82㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2025.02 | 59.82㎡ | 13 | 196,000,000원 |
| 2025.01 | 59.82㎡ | 15 | 228,000,000원 |
| 2025.01 | 59.82㎡ | 20 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.82㎡ | 5건 | 217,600,000원 |
확약을 반영한 실질취득 136,500,000원은 최근 12개월 평균보다 81,100,000원 낮고, 그 평균의 62.7%입니다. 최신 거래 235,000,000원과 비교하면 98,500,000원 낮은 수준입니다. 감정가 195,000,000원도 최근 12개월 평균의 약 89.6%인데, 4회 유찰로 최저가가 감정가보다 58,500,000원 더 내려왔습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.0% 추정) | - | 2,711,000원 |
| 1. 임차인 엄영아 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 133,789,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 232,383,622원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 원칙상 임차보증금 부족분은 86,211,000원이지만, 확약서에 따른 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기로 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대천중학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물의 5층으로, 급·배수·위생·급탕·승강기·방송설비와 개별난방 도시가스 보일러가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 대로에 접하고, 토지는 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 학교 절대·상대보호구역, 소하천구역, 자연재해위험개선지구 등에 저촉됩니다. 공시지가는 2,415,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 499세대 아파트로 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 거래가는 190,000,000원에서 240,000,000원 사이입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래군 대비 1.8% 상승했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 직접 대조하세요.
- 최신 매각물건명세서 확인. 2026.05.18 제출 확약서가 반영된 정정 최저매각가격과 매각조건이 유지되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소 동의의 이행 시점과 필요한 서류, 인도·열쇠 인계 조건을 사전에 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있어 현재 실제 점유 상태와 이사 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 체납 관리비와 장기수선 관련 부담을 관리사무소에서 확인하세요.
- 자연재해위험개선지구. 대연지구 지정 내용과 실제 재해 위험, 정비계획 및 보험·대출에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 상한. 확약 반영 시 최근 12개월 평균 217,600,000원과 최신 거래 235,000,000원을 기준으로 수리비·취득비용을 차감해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “가격보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 최저가보다 앞서는 고위험 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차 총부담은 222,711,000원이고, 추가 유찰이 되더라도 인수액이 늘어 총액은 약 2.22억원에서 거의 달라지지 않습니다.
그러나 매각물건명세서에 반영된 확약서대로 대항력과 잔존 임차보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소된다면 결론은 바뀝니다. 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 136,500,000원으로 최근 12개월 평균 217,600,000원의 62.7%입니다. 최근 시장도 1.8% 상승 추세여서 가격 비교상 여유가 분명합니다.
따라서 결론은 확약 원본과 말소 이행조건이 확인되면 권리·가격 모두 양호입니다. 반대로 확약의 적용이나 이행에 문제가 생기면 가격 메리트가 즉시 사라집니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 확약서가 실제로 인수 위험을 0원으로 만드는지입니다.
