수원지방법원 2025타경41455. 경기도 평택시 서정동의 화신노블레스4차 2층 205호입니다. 아파트가 아니라 공부상 소매점으로 기재된 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 12층 건물에 위치하며, 감정 당시 해당 호실은 공실로 조사됐습니다.

소유자는 유병철입니다. 2018년 9월 19일 소유권을 이전받았으며, 당시 등기된 거래가액은 447,300,000원입니다. 같은 날 하나은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 금융채권과 조세채권 관련 등기가 이어졌고, 2025년 3월 13일 에프에이치2306유동화전문유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

현재 최저가는 과거 취득가액이나 감정가에 비해 크게 낮아졌습니다. 하지만 과거 거래가액은 현재 시세를 보여주는 자료가 아닙니다. 특히 공실 상태의 근린시설은 임대수익과 재매각 가능성을 확인하지 않으면 가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

권리관계의 중심은 2018년 9월 19일 접수된 을구 6번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 경매 매각으로 이 근저당권과 그 후순위의 압류·가압류 등은 소멸하는 것으로 분석됩니다.

앞서 설정됐던 중소기업은행·동원펌프주식회사 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 2023년 5월 8일 개시된 종전 임의경매 역시 2024년 12월 12일 취하에 따른 말소등기가 이뤄졌습니다. 현재 검토 대상은 2025타경41455 사건입니다.

② 점유·임대관계 — 공실 조사와 명도 완료는 다르다

감정평가상 이 호실의 이용상태는 공실입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 존재하지 않는다고 확정하거나 대항력 문제까지 모두 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%, 그런데 적정 시세는?

감정가 275,000,000원에서 네 차례 유찰된 현재 최저가는 66,027,500원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 낙찰가를 현재 최저가로 가정하고 확인된 인수권리를 0원으로 보면 입찰대금 기준 취득액은 66,027,500원입니다. 취득세, 명도비, 잔존물 처리비, 관리비 등은 별도입니다.

추가 유찰이 발생하면 최저매각가가 더 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이것은 가격의 적정성을 보여주는 자료가 아니라 경매 진행에 따른 가격 변화입니다. 상가의 실질 가치는 임대 가능성, 예상 수익, 공실 해소, 관리비 부담, 실제 거래수요를 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,027,500원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 1,588,495원을 제외한 64,439,005원이 하나은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 송탄새마을금고 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 시나리오입니다.

하나은행의 240,000,000원은 확정된 실제 채무잔액이 아니라 등기상 채권최고액입니다. 송탄새마을금고의 208,777,170원은 가압류 청구금액입니다. 당해세·기타 조세채권의 우선배당, 실제 채권잔액, 최우선변제 등은 별도로 확정해야 하므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

계산상 미배당액은 384,338,165원에 달합니다. 이는 하나은행 채권최고액과 송탄새마을금고 청구금액을 기준으로 한 합계이므로 실제 확정채무의 미회수액과는 구분해야 합니다. 현재 배당 시나리오상 신청채권자의 예상 배당액은 0원으로 나타나지만, 채권양도·승계관계 및 실제 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 서정동 소재 지장초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고, 인근 지하철역 및 노선버스 정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측 약 30m 내외 포장도로, 남측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 확인되지만 개별 점포의 가시성과 고객 유입은 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 12층 건물로, 기본적인 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 전반적인 관리상태는 보통입니다.
• 규제. 일반상업지역·서정지구 지구단위계획구역·송탄 관광특구·비행안전제6구역 등에 해당합니다. 업종별 인허가와 실제 용도 적합성은 별도로 검토해야 합니다.
• 토지. 상업용 대지이며 지형은 평탄한 세로장방형입니다. 토지 전체 면적은 701.5㎡, 공시지가는 4,459,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 해당 호실의 대지권 면적이나 시세를 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 2층 소매점이고 감정 당시 공실이었으며, 이미 4회 유찰됐습니다. 현재 거래사례와 임대수익의 확인 없이 환금성이 좋거나 저평가됐다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래·임대수익 확인. 동일 건물 또는 유사한 2층 소매점의 매매가격, 임대보증금, 월세, 공실기간을 확인해야 합니다. 감정가의 24%라는 숫자만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
• 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이었으나 내부에 각종 물건이 적치돼 있습니다. 실제 점유자와 잔존물의 소유·반출 책임을 확인해야 합니다.
• 임대차 권리 확인. 임대관계가 미상입니다. 상가 임차인의 사업자등록, 점유, 확정일자, 대항력 및 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 평택시·국·수원시 압류 3건의 조세 종류와 법정기일, 당해세 해당 여부 및 우선배당 범위를 확인해야 합니다.
• 관리비·잔존물 처리비. 미납 공용관리비의 승계 가능성과 실제 처리비용을 확인하고 입찰 총비용에 반영해야 합니다.
• 호실 확인. 현장에 호수 표시와 상호가 없으므로 건축물현황도, 호별배치도 및 등기상 위치를 대조해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 46,219,250원, 6회 유찰 시 32,353,474원으로 계산되지만 추가 유찰은 확정된 결과가 아닙니다. 가격 하락과 함께 실제 수요를 판단해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 및 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다”

이 물건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 275,000,000원으로 감정됐던 근린시설의 최저매각가가 66,027,500원까지 낮아졌기 때문입니다. 등기상 말소기준도 비교적 분명하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 중요한 것은 감정가에서 얼마나 할인됐느냐가 아니라 실제로 얼마의 가치가 있는 점포인지입니다. 4회 유찰된 소매점이고, 감정 당시 공실에 내부 잔존물이 있으며, 임대관계도 명확히 확인되지 않았습니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 배당상 불확실성도 남아 있습니다.

권리 인수는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성 검증은 어렵습니다. 최근 매매사례와 실현 가능한 임대수익, 점유 및 잔존물 처리비용을 확인하기 전에는 현재 최저가를 저가 매수 기회라고 평가하기 어렵습니다. 권리 구조는 검토 가능, 투자 판단은 시세·임대수익·현장 확인 전까지 보류하는 것이 적절합니다.