94,325,000원
수원지방법원 2025타경41455. 평택시 서정동 화신노블레스4차 제2층 제205호로, 용도는 근린시설이며 공부상 소매점입니다. 감정평가 기준으로는 현재 공실 상태이고, 호수 표시와 상호가 없으며 내부에 냉장고·탁자·사다리·페인트통 등 각종 물건이 많이 쌓여 있는 것으로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 94,325,000원으로 감정가 275,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
권리 구조의 중심은 2018.09.19. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 평택시·국·수원시 압류와 송탄새마을금고 가압류, 현 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41455 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 847-1 화신노블레스4차 2층 205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 지상 12층 건물 내 제2층 제205호 |
| 소유자 | 유병철 · 2018.09.19. 소유권이전 · 거래가액 447,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 94,325,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 223,716,659원 |
| 현 경매개시 채권자 | 에프에이치2306유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.09.19. 하나은행 근저당권입니다. 2023.05.08. 하나은행이 신청한 이전 임의경매개시결정은 2024.12.12. 취하에 따라 등기말소됐고, 그 뒤 현재 사건의 임의경매개시결정이 2025.03.13. 등기됐습니다. 말소기준 이후의 평택시 압류, 국 압류, 송탄새마을금고 가압류, 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 기준시점 현재 이용상태는 공실입니다. 따라서 대항력 있는 임차인을 임의로 상정할 근거는 없지만, 현장에서는 잔존 물품의 소유관계와 실제 점유 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%지만 시세 비교자료가 없다
이 물건은 감정가 275,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 94,325,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 하지만 동일 물건 또는 비교 가능한 근린시설의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 제시돼 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,325,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,097,850원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 92,227,150원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 송탄새마을금고 | 208,777,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 448,777,170원, 채권자 예상배당은 92,227,150원, 미배당은 356,550,020원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 서정동 지장초등학교 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근 지하철역·노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 소매점이며 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 30m 내외 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 6m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(서정지구)이며, 토지면적 701.5㎡, 공시지가 4,459,000원/㎡입니다.
- 규제. 관광특구(송탄), 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역 등이 포함되고 대로2류·소로3류에 접합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 12층이며 외벽은 석재타일 및 강화유리 마감 등, 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 실거래·매물·임대료를 확인해 94,325,000원의 실제 시장가격 대비 수준을 검증하세요.
- 점유·잔존물 확인. 감정평가상 공실이지만 내부에 냉장고·탁자·사다리·페인트통 등 물건이 많이 쌓여 있으므로 소유관계와 반출 책임을 확인하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 사업자등록·전입 여부 등 원본 자료를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 평택시·국·수원시 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 근린시설 환금성 확인. 3회 유찰된 물건인 만큼 단순 감정가 할인율보다 실제 상권·공실기간·임차수요를 우선 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 34.3% ≠ 시세 34.3%”
현재 최저매각가 94,325,000원은 감정가 275,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 권리상으로는 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이라는 점이 분명한 장점입니다. 그러나 이 물건은 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 감정평가 기준 공실입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 ‘감정가 대비 많이 떨어졌으니 싸다’는 결론은 금물입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·환금성·점유상태를 확인하지 않으면 할인율 자체가 함정이 될 수 있습니다.
