수원지방법원 2025타경604. 안산시 단원구 원곡동 트리플렉스비단지 319동 1층 109호입니다. 사건의 용도 표시는 대지, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설이며 상호는 대호상사입니다. 현재 소유자 김동규는 2015.09.11. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 258,419,000원입니다. 같은 날 주식회사하나은행의 채권최고액 228,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후의 압류·경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인은 이선재·임선경 2명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 임차보증금 또는 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경604 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원곡동 994-8 트리플렉스비단지 319동 1층 109호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 3층 중 1층 109호 · 근린생활시설 이용 · 대호상사 |
| 소유자 | 김동규 (2015.09.11. 소유권이전, 거래가액 258,419,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 204,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 98,520,235원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.11. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.09.11. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 2025.01.13. 국 압류, 2025.04.21. 국 압류, 2025.05.13. 임의경매개시결정, 2025.07.17. 국 압류 등 현재 확인되는 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 신탁·일부 압류·가압류도 이미 말소된 내역이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선재 | 트리플렉스 319동 109호 | 2024.01.02 | 3,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 0원 |
| 임선경 | 트리플렉스 319동 109호 일부 | 2024.12.05 | 1,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 0원 |
두 임차인의 전입일은 각각 2024.01.02., 2024.12.05.로 말소기준권리 2015.09.11.보다 뒤입니다. 조사 결과 역시 두 사람 모두 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 따라서 이들의 보증금 3,000,000원과 1,000,000원을 매수인의 인수액에 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 204,400,000원으로 감정가 292,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 낮으니 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 현재 기준 실질취득액은 권리 인수 0원을 더한 204,400,000원이지만, 이 금액의 시세 경쟁력은 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
소유자의 2015년 등기상 거래가액은 258,419,000원이지만 과거 취득가격이므로 현재 시세를 대신하는 기준으로 사용하기 어렵습니다. 특히 감정평가상 근린생활시설이고 주변도 유통상가·아파트형공장·중소규모 공장이 밀집한 공업지대로 조사되어 있어, 주거용 물건처럼 단순한 평형 평균으로 가격을 판단할 물건은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,661,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 228,000,000원 | 200,738,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 204,400,000원 가정 시 집행비용 3,661,600원을 제외한 200,738,400원이 하나은행 근저당 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 27,261,600원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 말소기준 근저당의 미회수분으로, 제공된 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 204,400,000원 | 200,738,400원 | 27,261,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 143,080,000원 | 140,276,880원 | 87,723,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 100,156,000원 | 97,953,816원 | 130,046,184원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구액 98,520,235원을 충족하는 것으로 계산돼 있습니다. 3회 유찰 시나리오에서는 근저당 예상배당이 97,953,816원으로 낮아져 신청채권자 청구액을 충족하지 못하는 것으로 계산됩니다. 다만 어느 시나리오에서도 후순위 채권 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 대호상사입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 중 1층 109호이고 사용승인일자는 2013.11.29.입니다.
- 주위환경. 전철 안산역 남측 인근으로 유통상가·아파트형공장·공원·중소규모 공장이 밀집한 정비된 공업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 전철 안산역이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 인접도로와 등고평탄한 토지의 근린생활시설부지이며 남서측 도로에 접합니다. 토지 자료상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·유통업무설비 등에 포함되며 철도보호지구에 저촉됩니다. 공시지가는 1,674,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 공부상 위반건축물로 등재되어 있으나 감정평가에서는 현황 위반부분이 철거되어 원상복구된 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 최저가 204,400,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일·유사 근린생활시설 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이선재·임선경은 대항력이 없어 권리 인수는 없지만, 실제 점유관계와 인도 절차는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있으므로 실제 체납세액 및 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 상태 대조. 현황 위반부분은 철거·원상복구됐다고 평가됐지만 공부상 위반건축물 등재 상태가 언급되어 있으므로 현황과 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 근린생활시설 환금성 확인. 안산역 인근 유통·공업지역의 1층 근린생활시설이라는 특성을 반영해 공실 가능성, 임대조건, 동종 물건 거래 수준을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·점유 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2015.09.11. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 이선재·임선경은 모두 그보다 훨씬 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 204,400,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 데이터가 없어 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 게다가 근린생활시설 이용, 국세·지방세 압류, 공부상 위반건축물 등재와 현황 원상복구라는 확인 요소가 함께 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮고, 가격·세금·현황 검증은 반드시 필요한 물건입니다.
