112,000,000원
수원지방법원 2025타경712. 안산시 상록구 월피동 참터그린빌 3층 301호의 다세대주택입니다. 감정가는 160,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 112,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2014.05.02. 설정된 안산신용협동조합 근저당권 169,000,000원이며, 그 뒤에 설정된 엘하비스트대부 근저당권과 비엔케이캐피탈 가압류, 국민건강보험공단·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 주거 임차인 채애림이 확인되지만 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있음으로 단정할 수도, 반대로 대항력 없음·인수 0원으로 단정할 수도 없습니다. 현재 단계의 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 464-3 참터그린빌 3층301호 · 경기도 안산시 상록구 시낭로2길 6-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방 3 · W.C 2 · 거실 · 주방/식당 · 보일러실 · 현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 제3층 제301호 · 사용승인 2014.04.08 |
| 소유자 | 이락용 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 129,391,042원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2014.05.02. 안산신용협동조합 근저당권입니다. 2022.03.21. 설정된 주식회사엘하비스트대부 근저당권 45,000,000원, 2024.09.30. 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 24,685,391원, 2025년의 국민건강보험공단·국 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 선순위 근저당권은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐지만, 말소기준일 자체는 2014.05.02.입니다.
② 임차인 — 채애림 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 채애림 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 70% 유찰가지만 최신 거래와 동일
참터그린빌의 확인 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2022.06. 57.5㎡·5층 112,000,000원, 이전 거래는 2021.06. 63.0㎡·4층 146,000,000원입니다. 평균 거래금액은 129,000,000원이지만, 최신 거래 112,000,000원과 비교하면 현재 최저가 112,000,000원은 정확히 같은 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 57.5㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2021.06 | 63.0㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 129,000,000원 |
전체 평균 129,000,000원만 보면 최저가가 86.8%라 싸 보일 수 있지만, 가격 판단의 우선 기준인 최신 거래와 최근 시세지표는 모두 112,000,000원입니다. 최저가 대비 최근 시세는 100.0%이고, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -23.3%입니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 안산신용협동조합 | 169,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사엘하비스트대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 24,685,391원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 238,685,391원 중 예상 배당은 109,632,000원, 미배당은 129,053,391원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 등기상 배당 시뮬레이션 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 채애림의 보증금·대항력도 확정되지 않았으므로 임차인 인수 위험까지 0원이라고 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 129,053,391원 | 등기상 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 162,096,591원 | 등기상 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 185,193,231원 | 등기상 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 방 3, W.C 2, 거실, 주방/식당, 보일러실, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 시랑초교 남서측 인근으로 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 상대보호구역, 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 270.6㎡, 공시지가 1,589,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방입니다.
- 건물. 사용승인 2014.04.08, 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 거래표본. 참터그린빌은 8세대이며 확인 거래는 2건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 채애림 전입일 확인. 말소기준 2014.05.02. 전후를 반드시 확인해 대항력 성립 여부를 확정해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매수인 승계 가능 금액과 실질취득가를 현재는 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 미배당 잔액을 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 가격 비교. 최저가 112,000,000원은 최신 거래 112,000,000원과 같고 최근 시세지표 대비 100.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 이전 구간 추세가 -23.3%이므로 전체 평균 129,000,000원만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 면적 차이 확인. 시세 대상면적 74.895㎡와 확인 거래 57.5㎡·63.0㎡가 일치하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서와 임차관계를 직접 대조해 최종 인수 여부를 확정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 임차 확인이 먼저
감정가 160,000,000원에서 1회 유찰돼 112,000,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 최신 확인 거래도 112,000,000원이고, 최근 시세지표 대비 최저가가 100.0%, 가격 추세는 -23.3%입니다. 따라서 현재 회차에는 명확한 가격 할인 근거가 없습니다.
권리 쪽도 완전히 닫히지 않았습니다. 등기부상 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하지만, 실제 임차인 채애림의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 확인이 끝나기 전까지 실질취득가와 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다. 결론은 등기권리는 소멸형이지만, 가격 메리트는 확인되지 않았고 임차인 인수 리스크가 미확정된 물건입니다.
