부산지방법원 2025타경5066. 부산 수영구 망미동 한신빌라 103호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 410,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 140,630,000원입니다. 말소기준은 2014.12.22 삼성화재해상보험주식회사 명의의 채권최고액 254,800,000원 근저당이며, 이 근저당은 2024.01.29 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 롯데캐피탈·상동농업협동조합· 에스비아이저축은행 가압류와 2025.03.11 한국자산관리공사의 경매개시결정, 2026.04.08 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 매수인에게 승계되는 등기 권리는 계산상 없습니다. 다만 이 물건은 단순히 “감정가 대비 34.3%까지 떨어졌다”는 숫자만 볼 물건이 아닙니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용에는 등기사항증명서상 4층 103호로 기재되어 있으나 현장에서는 3층 103호로 표시되어 있다고 명시되어 있습니다. 입찰 전 현장 표시와 공부상 목적물이 실제로 어떻게 대응하는지 반드시 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5066 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 880-37 4층103호 · 부산광역시 수영구 망미배산로76번가길 45 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 천두호 · 2021.11.23 매매 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 140,630,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 190,188,656원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 1991.01.08 |
| 단지 / 규모 | 한신빌라 · 6세대 · 대상면적 212.75㎡ |
| 공부·현황 표시 | 공부상 4층 103호 · 현황상 3층 103호 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.12.22 을구 8번 근저당입니다. 설정 당시 근저당권자는 삼성화재해상보험주식회사, 채권최고액은 254,800,000원이며 2024.01.29 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 그 이후 존속하는 롯데캐피탈 32,424,323원, 상동농업협동조합 82,344,476원, 에스비아이저축은행 21,619,073원 가압류와 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지은 | 103호 · 주거 | 2022.08.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최지은의 전입신고는 2022.08.09로 말소기준권리인 2014.12.22 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 360,000,000원 표본은 2021.11 한 건뿐
한신빌라 대상면적 212.75㎡와 면적이 일치하는 실거래 표본은 1건입니다. 2021.11 4층 거래가 360,000,000원이며, 제공된 비교값상 현재 최저가 140,630,000원은 그 금액의 39.1%입니다. 다만 최신 거래 자체가 2021.11이고 표본도 한 건뿐이므로, 이 수치만으로 2026년 현재 시세보다 60% 이상 싸다고 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 212.75㎡ | 4 | 360,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 140,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,768,820원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 254,800,000원 | 137,861,180원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 32,424,323원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 상동농업협동조합 | 82,344,476원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 21,619,073원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 391,187,872원 중 예상배당 137,861,180원, 미배당 253,326,692원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 8번 근저당은 등기상 2024.01.29 한국자산관리공사로 이전된 상태입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 140,630,000원 | 137,861,180원 | 253,326,692원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 98,441,000원 | 96,269,062원 | 294,918,810원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 68,908,700원 | 67,268,343원 | 323,919,529원 | 0원 |
대항력 임차보증금을 인수하는 구조가 아니므로 유찰될수록 매수인의 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 현재 회차 기준 실질취득은 140,630,000원입니다. 다만 가격이 내려간 사실과 현재 시장가 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 현재 비교 가능한 거래가 오래된 한 건뿐이라는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 공부·현황 불일치 — 이 사건의 핵심 확인사항
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 북동측 인근으로 소규모 공동주택과 일반주택이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 3호선 배산역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며 기본적인 위생설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8미터, 남서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 규모·환금성. 한신빌라 6세대, 사용승인일 1991.01.08이며 동일 면적 확인 실거래는 2021.11 한 건입니다.
- 토지. 토지면적 1,038.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,393,000원/㎡입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 층수·호수 대조. 공부상 4층 103호와 현황상 3층 103호 표시가 어떻게 대응하는지 현장과 관련 공부를 직접 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 최지은의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 현재 시세 확인. 비교 실거래가 2021.11 한 건뿐이므로 140,630,000원이 현재 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 인근 연립·다세대 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 삼성화재해상보험주식회사 근저당이 2024.01.29 한국자산관리공사로 이전된 내역과 경매신청채권 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 ‘무엇을 사는지’를 확인할 물건
이 사건은 숫자만 보면 감정가 410,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 140,630,000원까지 내려온 물건입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 전입자 최지은도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 가격 메리트를 높게 평가하기에는 비교 가능한 거래가 2021.11 한 건뿐이고, 6세대 연립주택의 환금성도 별도로 점검해야 합니다.
무엇보다 핵심은 공부상 4층 103호와 현황상 3층 103호의 표시 차이입니다. 이 부분을 해소하지 않은 채 “감정가의 34.3%”라는 이유로 접근하는 것은 위험합니다. 등기 인수는 0원이지만, 목적물 확인과 현재 시세 검증이 선행되어야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
