부산지방법원 2025타경5079. 부산 남구 문현동 해운파크맨션 1동 311호 아파트입니다. 소유자 김판검은 2020년 7월 매매계약을 원인으로 거래가 68,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 문현4동새마을금고가 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
현황조사상 점유자는 DO THI HUE HONG 1명입니다. 전입일은 2023.11.30로 말소기준일인 2020.08.10보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력이 성립하지 않아 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5079 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 986-5 해운파크맨션 제1동 제3층 제311호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상 면적 53.29㎡ |
| 단지 | 해운파크 · 140세대 · 1987.01.26 준공 |
| 소유자 | 김판검 (2020.07.12 매매 · 거래가 68,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 38,759,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 넥스젠파이낸스대부 / 30,844,499원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 층 표기 확인 | 사건 주소는 제3층으로 기재됐으나 감정요항표 건물 구조 항목에는 제2층으로 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.08.10 문현4동새마을금고 근저당권입니다. 이후의 부산신용보증재단 가압류, 수영세무서 압류, 아이엠에셋대부·신용보증기금 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
② 임차인 분석 — 전입이 늦어 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DO THI HUE HONG | 미상 | 2023.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 0원 |
실제 임차인 또는 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 3년 이상 늦으므로 매각 후 소유권을 취득한 매수인에게 임대차를 주장할 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 명도 협의에는 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락장 보정이 필요
같은 단지의 유사 면적 실거래 12건입니다. 전체 평균은 107,208,333원이지만, 2021~2022년의 100,000,000원대 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 91,500,000원과 최신 거래 98,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 57.91㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2025.11 | 58.08㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2023.11 | 52.32㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2022.05 | 58.08㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.05 | 52.32㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 53.29㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 2022.03 | 58.08㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.11 | 53.29㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2021.09 | 58.08㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2021.06 | 58.08㎡ | 4 | 107,500,000원 |
| 2021.06 | 57.91㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2021.06 | 56.34㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 91,500,000원 |
최저가이자 실질취득액인 38,759,000원은 최근 12개월 평균의 42.4%이고, 전체 실거래 평균의 36.2%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 충분히 낮은 구간입니다. 다만 최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 17.1% 낮아진 하락 추세이며, 최근 표본도 2건뿐입니다. 과거 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 회차별 가격과 배당 여력
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 38,759,000원 | 37,661,338원 | 129,392,636원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 27,131,300원 | 26,242,937원 | 140,811,037원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 18,991,910원 | 18,250,056원 | 148,803,918원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이는 후순위 채권자의 손실일 뿐 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 30,844,499원에 대한 예상배당도 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 38,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,097,662원 |
| 1. 근저당 · 문현4동새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 67,779,151원 | 1,661,338원 |
| 3. 가압류 · 아이엠에셋대부 | 5,971,278원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 57,303,545원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
수영세무서 압류에 따른 조세채권, 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않아 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 변동이 있더라도 현재 분석상 후순위 등기의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배정고등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 급·배수, 위생설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 지형·도로. 북서하향 급경사의 부정형 토지에 위치하며 서측 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 배정고등학교·배정미래고등학교 관련 절대·상대보호구역과 가축사육제한구역이 적용됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없다고 평가됐지만, 내부는 폐문·부재로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 140세대·1987년 준공 단지이며 최근 12개월 거래는 2건, 최근 가격은 과거 거래군 대비 17.1% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 층 확인. 사건 주소의 3층 표기와 감정요항표의 2층 표기가 다르므로 건축물대장·도면·현장을 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 내부 마감과 수선 상태가 확인되지 않았습니다. 노후 아파트 수리비를 별도 산정해야 합니다.
- 점유자 명도. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 반영하세요.
- 조세채권 확인. 수영세무서 압류가 존재하므로 법원 기록의 교부청구와 당해세 여부를 확인하세요.
- 담보권 이전 확인. 넥스젠파이낸스대부·씨엔에스대부 사이의 근저당권 이전과 현재 채권자 관계를 최신 등기 원본에서 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 과거 거래군보다 17.1% 낮습니다. 전체 평균 107,208,333원을 현재 시세로 단순 적용하지 마세요.
- 관리비 확인. 체납 관리비 중 공용부분이 매수인에게 문제될 수 있으므로 관리 주체에 미납 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 싸게 나온 이유를 확인해야 한다
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2020.08.10 문현4동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 점유자의 전입일은 2023.11.30이어서 대항력이 없습니다. 실질취득액도 38,759,000원으로 최저가와 같고, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 최근 12개월 실거래 평균의 42.4%로 충분히 낮습니다. 그러나 3회 유찰·1987년 준공·최근 거래 하락률 17.1%·내부 미확인·층 표기 불일치가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 매력적, 현장 검증은 필수입니다. 수리비와 명도비, 재매각 기간을 반영한 뒤에도 여유가 남는지가 최종 입찰가를 결정합니다.
