수원지방법원 2025타경51991. 안산시 상록구 부곡동 삼미하이츠빌 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 111,000,000원이고 현재 회차는 유찰 없는 신건입니다. 등기상 소유자는 강대근이며, 2019.05.22. 거래가액 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 핵심은 2022.12.02. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차보증금은 80,750,000원이고, 108,000,000원 중 반환받지 못한 금액으로 기재돼 있습니다. 그러나 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 한국토지주택공사의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2025.07.28. 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 636-8 삼미하이츠빌 5층 502호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 정재로 94 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 면적 / 층 | 전용 34.015㎡ · 지상 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 2016.02.04. 사용승인 · 총 8세대 |
| 소유자 | 강대근 (2019.05.22. 거래가액 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 88,227,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 위반건축물 | 증축 · 502호 · 주거 · 조립식패널 · 12㎡ 등재 |
① 권리 흐름 — 확약과 말소기준 재확인이 핵심
제공된 권리 산정에서는 2016.03.03. 광남새마을금고 근저당권 260,000,000원을 말소기준으로 보고, 이후 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 기준에 따르면 2017.07.05. 전입한 한국토지주택공사 관련 임차권은 후순위로 분류됩니다.
광남새마을금고 근저당 이후에는 다수의 금융기관 가압류와 안산시·국민건강보험공단 압류가 등기돼 있습니다. 제공된 판정상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권자의 실제 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 신고 2명
| 성명 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증금 대위·승계 신고 | 80,750,000원 | 2017.07.05. 2017.06.26. | 제공 판정상 없음 | 승계·대위 배당요구 2022.12.02. 확약 적용 대상 |
| 울보증보 실제 임차인·점유자 신고 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 확약 적용 여부 확인 필요 |
| 택공사의 실제 임차인·점유자 신고 | 750,000원 | 2017.07.05. 2017.06.26. | 제공 판정상 없음 | 배당요구 2025.03.24. 승계 표시 없음 |
한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 신고로 분류되므로 실제 임차인 수와 보증금 합산에서 제외해야 합니다. 이에 따라 실제 임차인·점유자 신고는 울보증보와 택공사의 2명입니다. 택공사의는 제공된 판정상 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없고, 보증금은 750,000원입니다. 울보증보는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
* 0원은 한국토지주택공사·서울보증보험 승계 채권에 대한 확약을 반영한 금액입니다. 울보증보 등 확약 밖 점유자의 권리는 별도로 확정해야 합니다.
③ 시세 비교 — 56.9%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
제공된 거래사례는 삼미하이츠빌에서 확인된 2건으로, 모두 전용 62.76㎡이고 거래 시점은 2021.09.~2021.10.입니다. 이 경매물건의 대상 면적은 34.015㎡로 면적이 일치하지 않으며, 거래 시점도 매각기일과 상당한 간격이 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 62.76㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 62.76㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 제공 평균 | 62.76㎡ | 2건 | 195,000,000원 |
최저가 111,000,000원은 제공된 거래 평균 195,000,000원의 56.9%입니다. 하지만 비교 거래의 전용면적은 경매물건의 약 두 배에 가까우며, 2021년 거래 2건뿐입니다. 따라서 이 비율은 직접적인 가격 할인율이나 가격 가점의 근거로 사용할 수 없습니다. 실질취득액 111,000,000원이 현재 34.015㎡ 시세보다 낮은지는 동일·유사 면적의 최신 거래를 추가로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,354,000원 |
| 1. 근저당 · 광남새마을금고 | 260,000,000원 | 108,646,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 16,358,695원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 299,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 43,038,243원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 15,060,640원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 163,139,091원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 17,608,062원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 270,359,247원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사우리카드 | 49,176,043원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 51,407,510원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 84,991,055원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 18,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 98,760,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,995,989원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 12,532,092원 | 0원 |
| 16. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 88,227,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 총 채권액 1,493,854,337원 중 집행비용을 제외한 108,646,000원이 광남새마을금고에 배당되고, 신청채권자 서울보증보험을 포함한 후순위 채권자와 소유자의 배당은 0원입니다. 총 미배당액은 1,385,208,337원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소된 근저당 이력에 대한 원본 재확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산공업고등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12~15m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2016.02.04. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물로, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규모. 총 8세대의 소규모 다세대이고, 대상 전용면적은 34.015㎡입니다. 거래표본이 적어 가격 검증과 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 502호에 주거용 조립식패널 증축 12㎡가 등재돼 있어 원상복구·이행강제금·대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지이용. 도시지역·시가지경관지구·성장관리권역·도시교통정비지역 등에 포함되며, 공시지가는 1㎡당 1,774,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.07.28. 확약서에 잔존 보증금 청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 명확히 기재됐는지, 매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 대상 구분. 확약은 한국토지주택공사·서울보증보험 승계 채권에만 적용됩니다. 울보증보와 택공사의의 실제 점유·계약 관계를 별도로 조사해야 합니다.
- 울보증보 현황 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록 전입세대 확인과 점유조사를 통해 권리를 확정해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2016.03.03. 광남새마을금고 근저당이 2016.09.30. 말소된 이력이 있으므로 등기부 현재사항과 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 위반 증축 확인. 502호 주거용 조립식패널 12㎡의 현황, 원상복구 명령, 이행강제금, 대출·보증 제한 가능성을 관할 행정기관과 현장에서 확인해야 합니다.
- 동일면적 시세 조사. 제공된 실거래는 전용 62.76㎡로 대상 34.015㎡와 불일치합니다. 동일·유사 면적의 최신 거래와 현재 매물을 별도로 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 안산시 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 물건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 서울보증보험이 한국토지주택공사의 승계인으로서 80,750,000원의 잔존 임대차보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 채권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 실제 임차인의 보증금과 중복 합산해서도 안 됩니다.
그러나 확약 하나로 전체 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 전입·보증금이 확인되지 않은 울보증보는 대항력 가능·미상이고, 말소기준으로 산정된 근저당에는 말소 이력이 함께 존재합니다. 여기에 12㎡ 위반 증축과 총 8세대 소규모 다세대의 환금성, 대상 면적과 다른 2021년 실거래만 존재하는 시세 공백이 더해집니다. 주된 인수는 해소됐지만 권리와 가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 최저가 111,000,000원이 숫자상 낮아 보여도, 동일면적 최신 시세와 미상 점유자의 권리를 확인하기 전에는 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다.
