수원지방법원 2025타경52104. 안산시 상록구 일동 92-7의 4층 건물 중 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택(방3·거실·주방및식당·화장실·발코니·현관 등)으로 이용 중입니다. 소유자 박장우는 2007.05.25 매매를 원인으로 2007.06.20 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 120,000,000원입니다. 현재 경매는 동양생명보험주식회사가 신청했으며 청구액은 10,143,188원입니다.
가격만 보면 감정가 135,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 94,500,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서와 현황조사에 등장하는 유경노와 주택공사 모두 2014.04.25 전입이고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 유경노의 보증금은 미상이고 주택공사는 보증금이 0원으로 기재되어 있으면서도 위험메모에는 보증금 확인 필요가 적시되어 있어, 실제 인수액을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52104 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 92-7 2층202호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 구룡로1길 9 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3·거실·주방및식당·화장실·발코니·현관 등 |
| 소유자 | 박장우 · 2007.05.25 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동양생명보험주식회사 / 10,143,188원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저 보인다
권리분석 기준으로 제시된 말소기준은 2025.04.15 임의경매개시결정입니다. 이후 안산시 압류와 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 앞선 수산업협동조합중앙회 근저당과 동양생명보험주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금을 모르면 실질취득가도 모른다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유경노 | 202호 · 주거 | 2014.04.25 | 미상 | 미상 | 2025.04.28 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 위험 |
| 주택공사 | 주거 | 2014.04.25 | 2014.04.03 | 0원 | 2025.04.30 | 대항력 有 우선변제 승계 확인 |
보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없으므로 실제 임차인 2명으로 집계됩니다. 유경노는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 주택공사는 확정일자와 배당요구가 확인되지만 보증금 기재가 0원입니다. 어느 경우든 유경노의 보증금이 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 75.6% 할인처럼 보여도 결론은 보류
시장 자료상 동현주택은 8세대, 2001.05.08 준공이며 비교 대상 면적은 64.88㎡입니다. 확인된 실거래는 2023.10 1층 125,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 94,500,000원은 이 거래가의 75.6%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 64.88㎡ | 1 | 125,000,000원 |
다만 거래 표본은 1건뿐입니다. 더구나 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있는 대항력 임차보증금이 확인되지 않았으므로, 현재 단계에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 내리지 않는 것이 맞습니다. 가격 판단은 임차보증금과 배당 후 잔존액을 확인한 뒤 실질취득 기준으로 다시 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,399,000원 |
현재 산정표는 집행비용 2,101,000원과 소유자 잔여 92,399,000원으로 구성됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 실제 보증금과 배당액이 확정되면 매수인 인수 판단도 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리위험은 그대로
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 94,500,000원 | 0원 산정 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 66,149,999원 | 0원 산정 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 46,304,999원 | 0원 산정 |
표의 인수 0원 산정과 실제 권리판단은 구분해야 합니다. 임차인 자료에는 대항력과 보증금 미상 위험이 별도로 확인됩니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 66,149,999원 또는 46,304,999원으로 내려가더라도, 미배당 임차보증금이 남는다면 그 금액이 매수인 부담에 더해질 수 있습니다. 가격 하락만으로 위험이 해소되는 사건이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일동행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 남서측 근거리에 수도권전철4호선 상록수역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 2층 202호이며 도시가스 개별난방, 급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터의 정비된 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 246.2㎡, 공시지가 1,571,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동현주택은 8세대이고 확인된 실거래는 1건이어서 가격 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유경노 보증금 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 주택공사 관계 확인. 확정일자 2014.04.03, 전입일 2014.04.25, 배당요구일 2025.04.30이 확인되며 보증금 기재는 0원입니다. 실제 임대차 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 후 미배당액 계산. 대항력 임차인이 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 잔액이 매수인에게 남을 수 있습니다.
- 가격 판단 순서. 최저가 94,500,000원과 실거래 125,000,000원의 단순 비교보다 먼저 인수액을 확정해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준과 이미 말소된 근저당, 이후 압류의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조는 건축물현황도를 참조했으므로 실제 내부상태와 점유관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 135,000,000원에서 한 번 유찰되어 94,500,000원까지 내려왔습니다. 확인된 125,000,000원 실거래와 비교하면 75.6%라 숫자만으로는 할인폭이 커 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 2명이 존재하고 유경노의 보증금이 미상입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가와 별도로 매수인 부담이 될 수 있으므로, 현재 최저가만 기준으로 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
가격은 관심, 권리는 보류. 이 사건에서 먼저 확정해야 할 것은 다음 유찰가가 아니라 임차보증금입니다. 보증금과 배당예상액이 확인돼 실질취득 부담을 계산할 수 있을 때 비로소 94,500,000원이 실제로 저렴한지 판단할 수 있습니다.
