수원지방법원 2025타경52400. 시흥 하상동 연꽃마을금호타운 302동 603호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 경사스라브지붕 19층 건물의 6층에 위치합니다. 현재 소유자는 최종규이고, 2022.07.23 매매를 원인으로 2022.08.19 소유권을 이전받으면서 거래가액 300,000,000원이 등기됐습니다.
같은 날 국민은행이 채권최고액 250,250,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 서서천농업협동조합 근저당과 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 핵심은 임차인 서오례의 전입일도 말소기준보다 뒤라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52400 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 하상동 369 연꽃마을금호타운 302동 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 6층 603호 · 철근콘크리트조 경사스라브지붕 19층 건물 |
| 소유자 | 최종규 · 2022.08.19 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 249,784,055원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2022.08.19 국민은행 근저당입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 서서천농업협동조합 근저당 84,000,000원, 2024.09.12 서울보증보험 가압류 24,091,781원, 2025.05.19 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 서서천농업협동조합의 근저당은 2024.09.11 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서오례 | 302동 603호 | 2022.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
서오례의 전입일은 2022.09.22로 말소기준권리인 국민은행 근저당 2022.08.19보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력 없음이고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 확실히 낮다
연꽃마을금호 동일 면적의 최근 실거래 12건 평균은 222,750,000원입니다. 현재 최저매각가 170,100,000원은 이 최근 평균의 76.4%입니다. 최신 거래는 2026.07의 246,000,000원이며, 최근 거래 표본의 최저가도 208,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균뿐 아니라 최근 표본 최저 거래가보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.79㎡ | 7 | 246,000,000원 |
| 2026.07 | 59.79㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 59.79㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2026.05 | 59.61㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 18 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 19 | 224,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 59.61㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 222,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 250,250,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 서서천농업협동조합 근저당 | 84,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 가압류 | 24,091,781원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 170,100,000원에서 집행비용 3,181,400원을 제외한 금액이 선순위 국민은행 근저당에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 191,423,181원입니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 170,100,000원 | 166,918,600원 | 191,423,181원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 119,069,999원 | 116,603,019원 | 241,738,762원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,348,999원 | 81,448,717원 | 276,893,064원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 보증금이 낙찰가 하락만큼 인수액으로 전환되는 구조가 아닙니다. 제공된 각 회차 시뮬레이션 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 가격이 낮아질수록 실질취득액도 함께 낮아지는 일반적인 권리구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 연성중학교 북측 인근. 주위는 아파트단지·학교·다세대주택·농경지·임야 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 연꽃마을금호는 822세대, 사용승인 기준 1999.05.20이며 비교 실거래 면적은 59.79㎡입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,472,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 서오례의 전입은 2022.09.22로 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자는 입찰 전 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 222,750,000원, 최신 거래 246,000,000원, 표본 최저 208,000,000원과 현재 최저가 170,100,000원을 함께 비교하세요.
- 명도 확인. 현황조사상 점유자로 서오례가 확인되므로 낙찰 뒤 실제 인도 일정과 협의 가능성을 확인하세요.
- 관리비 확인. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원자료를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’이 강점이다
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 정리되고, 임차인 서오례의 전입도 말소기준보다 늦어 제공된 계산상 매수인 인수 0원입니다. 여기에 1회 유찰된 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 222,750,000원의 76.4%에 해당합니다. 최신 2026.07 거래 246,000,000원, 최근 표본 최저 208,000,000원과 비교해도 낮습니다.
권리구조는 단순하고, 현재 회차는 최근 실거래 대비 가격 차이도 분명합니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 그 부분의 원본 확인을 끝낸 뒤 실제 호수의 상태와 명도비용까지 합쳐 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
