수원지방법원 2025타경52473. 안산시 상록구 본오동 거룡하이빌 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가는 155,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 108,500,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.02.15 신원철 근저당권 34,000,000원이며, 이후 최명순 근저당권 36,000,000원, 이민정 가압류 20,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원, 안산시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 먼저 전입한 탁지혜입니다. 임대차계약일은 2021.12.05, 확정일자는 2021.12.08, 주민등록·점유개시는 2022.01.05이고 보증금은 194,000,000원입니다. 따라서 원래 구조대로라면 대항력과 우선변제권이 모두 존재해 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘고, 총 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52473 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 945-6 거룡하이빌 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 이호로3길 6-7 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 66.645㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 중 4층 401호 |
| 소유자 | 박시현 · 거래가액 194,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.02.15 을구 7번 신원철 근저당권입니다. 탁지혜의 전입·점유는 2022.01.05, 확정일자는 2021.12.08로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 탁지혜의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있었습니다.
* 배당 시뮬레이션 자체에는 탁지혜 미배당 87,819,000원이 계산돼 있으나, 확약 내용에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약은 탁지혜의 임대차보증금 반환채권에 관한 것이므로 다른 점유·임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 확약과 별개로 현장 확인
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 탁지혜 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.05 | 194,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 후 0원* |
| 이병원 | 401호 · 주거 | 2025.04.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력상 인수 없음 |
이병원은 2025.04.29 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계와 실제 점유 형태는 매각물건명세서 및 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 또한 신청채권자 주택도시보증공사는 명세서상 탁지혜의 승계인으로 기재돼 있어, 탁지혜 보증금과 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 후에는 1.085억이 비교 기준
거룡하이빌은 총 8세대이며 2008.12.10 준공됐습니다. 비교 거래는 전용 66.65㎡, 4층 거래 3건으로 2021.10의 170,000,000원 2건과 2022.01의 194,000,000원 1건입니다. 평균은 178,000,000원, 최신 거래는 194,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 66.65㎡ | 4 | 194,000,000원 |
| 2021.10 | 66.65㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.10 | 66.65㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 평균 | 66.65㎡ | 3건 | 178,000,000원 |
확약이 없었다면 현재 회차에서 배당 후 미배당 보증금 87,819,000원을 더해 임차보증금 수준의 총 부담을 봐야 했습니다. 그러나 2026.06.01 확약으로 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로, 확약 적용 후 실질취득 기준은 현재 최저가 108,500,000원입니다. 제공된 비교지표상 이는 최근평균 178,000,000원의 61.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,319,000원 |
| 1. 임차인 탁지혜 보증금 | 194,000,000원 | 106,181,000원 |
| 2. 근저당권 · 신원철 | 34,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 최명순 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이민정 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 탁지혜의 보증금 미배당액은 87,819,000원입니다. 다만 2026.06.01 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 토지면적은 288.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 공시지가는 1,629,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건이며 기본적인 위생설비와 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 거룡하이빌은 총 8세대이고 비교 실거래는 3건으로 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 탁지혜의 을구 9번 주택임차권이 확약 취지대로 말소되는지 매각 후 절차를 확인하세요.
- 이병원 점유 확인. 전입은 2025.04.29로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 계약관계와 명도 대상을 확인하세요.
- 배당표와 실질 인수 구분. 시뮬레이션상 미배당 87,819,000원이 존재하지만 확약 적용 시 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
- 시세 재검증. 비교 거래는 3건이고 최신 거래가 2022.01이므로 178,000,000원 평균을 현재 시세로 그대로 단정하지 말고 추가 거래를 확인하세요.
- 현장 상태. 다세대주택의 내부 상태와 점유관계, 체납 관리비 등은 현장에서 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.94억 인수형”이 확약으로 바뀐 사건
이 사건을 확약 없이 보면 결론은 단순합니다. 탁지혜는 2022.01.05 전입·점유, 2021.12.08 확정일자로 2022.02.15 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금은 194,000,000원입니다. 현재 최저가 108,500,000원에서 배당표상 미배당은 87,819,000원이라 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 물건입니다.
하지만 신청채권자이자 탁지혜의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력을 포기하고, 미변제 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권까지 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 결과 탁지혜 관련 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득 기준은 108,500,000원으로 바뀝니다. 제공된 비교 실거래 평균 178,000,000원 대비 61.0%라는 가격 차이는 분명하지만, 거래 표본이 3건이고 최신 거래가 2022.01이라는 점은 반드시 감안해야 합니다. 주된 권리 위험은 확약으로 해소됐고, 남은 승부처는 확약 원본 확인·점유 확인·현재 시세 재검증입니다.
