수원지방법원 2025타경42213. 안성시 원곡면 성은리의 숙박시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 대상 건물은 철근콘크리트조 콘크리트평슬라브지붕 5층 건물로 2003.12.19. 사용승인됐고, 전체가 숙박시설로 이용 중입니다. 지하 1층은 기계실, 1층은 객실·카운터·숙소, 2~4층은 객실·린넨실, 5층은 객실이나 현황은 창고로 조사됐습니다.
권리관계의 기준은 2020.06.17. 설정된 주식회사평택상호저축은행 근저당권 2,015,000,000원입니다. 이 이후의 압류·가압류·근저당권·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 약 한 달 앞선 2020.05.13. 갑구 15번 가등기입니다. 해당 가등기는 말소기준권리 이전 권리로서 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42213 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 원곡면 성은리 449-3 · 경기도 안성시 원곡면 천덕산로 828-12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 전체 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트평슬라브지붕 5층 · 2003.12.19. 사용승인 |
| 토지 | 1,620.0㎡ · 대 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사아이엔클로즈 |
| 감정가 / 최저가 | 2,306,528,000원 / 1,130,198,720원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,718,289,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 을구 8번 주식회사평택상호저축은행 근저당권으로, 설정일은 2020.06.17., 채권최고액은 2,015,000,000원입니다. 이후 설정된 평택저축은행 근저당권 1,300,000,000원·434,000,000원, 한솔테크닉스 근저당권 1,000,000,000원, 신용보증기금 가압류 178,280,000원과 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 문제는 표시되지 않습니다. 그러나 임차인이 없다는 사실이 선순위 가등기 위험까지 없애주는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,130,198,720원으로 감정가 2,306,528,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 표면적인 할인 폭은 큽니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고, 매수인에게 남는 선순위 가등기의 경제적 영향도 금액으로 특정되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,130,198,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,701,987원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사평택상호저축은행 | 2,015,000,000원 | 1,116,496,733원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 주식회사평택저축은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 15번 근저당권 · 주식회사평택저축은행 | 434,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 16번 근저당권 · 한솔테크닉스주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 | 178,280,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권총액 4,927,280,000원 중 1,116,496,733원이 배당되고, 미배당은 3,810,783,267원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다. 별도의 선순위 가등기는 배당표 금액과 별개로 권리 확인이 필요합니다.
④ 일괄매각·현황 메모
- 일괄매각. 제시외 건물인 주차장·차양·창고와 제시외 관정이 포함됩니다.
- 토지 현황. 목록 2는 지목이 잡종지이나 현황은 포장된 도로이고, 목록 3은 상업기타(주차장 등), 목록 4는 숙박시설 부지로 이용됩니다.
- 감정 제외. 목록 3·4 지상의 옥외등은 감정평가에서 제외됐습니다.
- 타인 소유 물건. 목록 4 지상의 제시외 컨테이너와 천막 등은 타인 소유로 조사돼 감정평가에서 제외됐고, 해체·이동이 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 건물 현황. 전체가 숙박시설로 이용 중이며, 5층은 일반건축물대장상 객실이나 현황은 창고입니다.
⑤ 입지·토지 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 성은저수지 남동측 인근에 위치하고, 주변에는 물류센터·농경지·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있으며, 북서측 인근 국도 제23호선과 남동측 인근 국도 제45호선이 통과합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, CCTV, 전기필름난방, 유류온수보일러에 의한 온수설비 등이 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역(원곡16, 산업형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공시지가. 235,900원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 갑구 15번의 가등기 원인·실질·말소 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이 확인이 권리분석의 최우선입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·숙박시설·제시외 건물·관정의 포함 범위와 감정 제외 물건을 현장에서 대조해야 합니다.
- 현황과 공부 차이 확인. 도로로 이용 중인 토지와 5층 객실의 창고 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 비교 실거래 자료와 선순위 가등기 부담을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 권리다
이 사건은 감정가 2,306,528,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 1,130,198,720원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수형이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2020.05.13. 가등기가 매수인 인수로 표시되어 있기 때문입니다. 후순위 근저당권·가압류·압류가 소멸하고 임차인이 없다는 점은 긍정적이지만, 선순위 가등기의 실질을 확인하지 않은 상태에서는 실질취득비용과 법적 위험을 확정할 수 없습니다. 가격은 많이 내려왔지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 가등기의 성격과 처리 가능성을 확정하는 데 있습니다.
