수원지방법원 2025타경52626. 안산시 상록구 일동 650-9의 1층 101호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 김희영은 2020.02.20 확정일자를 받고 2020.03.13 주민등록, 2020.03.14 점유를 개시했으며, 임차보증금은 110,000,000원입니다. 2024.08.21 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 접수되어 우선변제를 받지만, 매각대금에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가는 65,800,000원으로 최신 실거래 92,000,000원의 71.5%에 불과해 겉으로는 할인폭이 커 보입니다. 하지만 현재 회차의 예상 배당액은 집행비용을 제외하고 임차인에게 64,215,600원뿐이므로 보증금 잔액 45,784,400원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 65,800,000원 + 45,784,400원 = 111,584,400원으로, 최신 실거래보다 19,584,400원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 650-9 1층101호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 실록2길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 28.665㎡ · 철근콘크리트구조 4층 내 1층 101호 |
| 소유자 | 이상범 · 단독소유 |
| 사용승인 | 2019.11.08 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김희영 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 미배당분을 인수한다
등기부에는 2019.11.26 중앙새마을금고 근저당권 832,000,000원이 설정됐지만 2020.03.13 해지로 이미 말소됐습니다. 2021년 강제경매와 가압류, 2022년 가압류들도 각각 취하·해제 또는 일부해제로 말소되어 현재 매각에서 직접 부담할 권리로 남아 있지 않습니다. 반면 김희영의 임대차는 주민등록 2020.03.13을 갖추었고, 2024.08.21 임차권등기까지 되어 있으며 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.13 / 2020.02.20 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
김희영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 배당요구는 2024.08.21 접수됐고, 전입과 확정일자를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제를 받는다고 해서 매수인 인수가 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건은 배당으로 보증금 전액이 소진되지 않는 만큼 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
면적이 일치하는 실거래 표본은 1건입니다. 2025년 6월 전용 28.67㎡, 3층이 92,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 같은 92,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 28.67㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.67㎡ | 1건 | 92,000,000원 |
최저가 65,800,000원 자체는 최근 거래의 71.5%입니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 투자 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 실제로 부담할 현재 회차 실질취득 111,584,400원을 최신 거래 92,000,000원과 비교하면 약 121.3%입니다. 즉 실질취득 기준으로 최근 시세 이상이며, 현재 자료만으로는 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,584,400원 |
| 1. 임차인 김희영 보증금 | 110,000,000원 | 64,215,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 김희영 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금은 집행비용 1,584,400원을 제외하고 임차인 보증금에 64,215,600원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 임차보증금 부족분 45,784,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질부담
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 65,800,000원 | 45,784,400원 | 111,584,400원 |
| 2회 유찰 시 | 46,060,000원 | 65,169,080원 | 111,229,080원 |
| 3회 유찰 시 | 32,241,999원 | 78,738,357원 | 110,980,356원 |
회차가 진행될수록 표면상 최저가는 65,800,000원에서 46,060,000원, 32,241,999원으로 내려가지만 예상 인수액은 반대로 45,784,400원, 65,169,080원, 78,738,357원으로 증가합니다. 세 시나리오의 합계 부담은 모두 약 111,000,000원 수준에 머뭅니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 이처럼 최저가 하락만으로 취득 메리트가 생기지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 전용면적은 28.665㎡입니다.
- 입지. 안산시 상록구 일동 매화초등학교 동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2019.11.08입니다. 기본 위생·급배수·난방설비와 주차설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 257.5㎡, 제2종일반주거지역이며 남동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,739,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반), 상대보호구역 등이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 11세대 규모이고 확인된 실거래는 1건입니다. 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이므로 시세 판단의 표본 폭은 넓지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 65,800,000원에 인수 예상액 45,784,400원을 더한 111,584,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김희영의 임대차계약일 2020.02.19, 확정일자 2020.02.20, 전입 2020.03.13, 점유개시 2020.03.14 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당액 확정 전 인수액 변동 주의. 현재 45,784,400원은 예상 배당에 따른 금액이므로 실제 배당순위·비용·조세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인 확인. 두 지위가 모두 김희영으로 표시되어 있으므로 임대차의 실질, 보증금 지급관계 및 청구 구조를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 동일 면적 실거래가 1건뿐이므로 92,000,000원을 절대적 시세로 단정하지 말고 물건 상태·층·임대수익성 등을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,580만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가만 보면 감정가 94,000,000원에서 한 번 유찰돼 65,800,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 결론은 달라집니다. 대항력 있는 임차인 김희영의 보증금이 110,000,000원이고, 현재 회차에서 45,784,400원이 미배당되어 매수인에게 승계되는 구조입니다. 따라서 현재 실질취득은 111,584,400원으로 계산됩니다.
확인된 최신 실거래 92,000,000원보다 실질취득이 높고, 추가 유찰이 생겨도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총 부담은 약 111,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 “보증금 미배당분을 얼마나 인수하느냐”입니다. 현재 자료 기준으로는 권리 인수 부담이 크고 실질취득이 최근 실거래 이상이어서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
