수원지방법원 2025타경52773. 시흥시 월곶동 월곶2차유호엔플러스빌 103동 16층 1601호 아파트입니다. 현 소유자는 안병일이고, 2016.08.23 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 315,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 198,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 우리은행 추가 근저당, 카카오대부금융 근저당, 국민행복기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가 400,000,000원의 70%인 280,000,000원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 이번 자료에는 비교할 실거래 시세가 없어, 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 확보됐다고 결론 내리면 안 됩니다. 권리 측면에서는 인수 0원 구조가 핵심이고, 가격 측면에서는 별도의 시세 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 1012-1 월곶2차유호엔플러스빌 103동 16층1601호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 안병일 · 2016.08.23 소유권이전 · 거래가액 315,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 280,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 카카오대부금융주식회사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2016.08.23 을구 5번 우리은행 근저당권입니다. 이후 현재 존속하는 을구 6번 우리은행 근저당권, 을구 19번 카카오대부금융 근저당권, 갑구 9번 국민행복기금 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 이에 따라 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%, 최저매각가 280,000,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 196,000,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 137,200,000원입니다. 다만 이 숫자들은 감정가에서 경매 회차에 따라 낮아지는 가격일 뿐, 실제 시장에서 거래되는 가격과 비교한 할인율은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 280,000,000원 | 218,224,634원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 196,000,000원 | 301,048,634원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 137,200,000원 | 359,025,434원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 175,000,000원은 전액 충족되지 않는 것으로 계산되지만, 그 미배당 자체가 곧 낙찰자의 추가 지급의무로 넘어오는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 (을구 5번) | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 (을구 6번) | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 4. 근저당 · 카카오대부금융주식회사 | 255,000,000원 | 49,780,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 13,004,634원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 280,000,000원을 가정하면 채권자 총 청구액은 493,504,634원, 채권자 총 예상배당은 275,280,000원, 미배당은 218,224,634원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 월곶동 소재 월곶동행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 수인분당선 월곶역이 소재해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물의 16층 1601호입니다. 급배수·위생·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지를 아파트부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 있고 인근 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 중로2류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 이해관계인 부재로 임대사항이 미상이라고 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 말소기준은 2016.08.23 우리은행 근저당입니다. 이후 존속 권리의 매각소멸 여부를 등기 원본과 최종 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 5번은 최초 198,000,000원에서 2024.04.23 161,900,000원으로 변경된 기록이 있으나 배당 시뮬레이션은 198,000,000원을 사용하고 있습니다.
- 가격 착시 경계. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 총 미배당은 218,224,634원이지만 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 채권의 미배당과 낙찰자 인수는 별개의 문제입니다.
- 배당 전제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 최종 권리관계를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 말
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.08.23 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 존속하는 우리은행 추가 근저당, 카카오대부금융 근저당, 국민행복기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 280,000,000원 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 두 가지는 아직 닫히지 않았습니다. 하나는 감정평가에 임대사항이 미상으로 적힌 점유·임차 확인, 다른 하나는 실거래 자료가 없어 280,000,000원이 실제 시세보다 싼지 확인할 수 없는 가격 검증입니다. 따라서 결론은 “등기상 소멸형·인수 0원, 그러나 점유와 가격은 확인 후 입찰”입니다. 1회 유찰과 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다.
