수원지방법원 2025타경42562. 안성시 원곡면 반제리 산수화아파트 101동 19층 1903호입니다. 감정가는 115,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 80,500,000원입니다. 소유자는 정종현이며, 2011.09.29. 거래가액 96,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.03.17. 설정된 에스비아이저축은행 채권최고액 152,400,000원의 근저당권입니다.
이 근저당 이후 등기된 평택세무서 압류, 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 안성시 압류, 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정, 국민행복기금 가압류 등은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고는 없어 대항력 임차보증금 인수 문제도 나타나지 않습니다. 따라서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42562 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 원곡면 반제리 743 산수화아파트 101동 19층1903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실·발코니 · 철근콘크리트조 19층 중 19층 |
| 소유자 | 정종현 (2011.09.29. 거래가액 96,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 15,406,785원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 등기소 / 발행일 | 수원지방법원 안성등기소 / 2026.07.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 유효한 권리관계에서 말소기준은 을구 18번, 2022.03.17. 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 152,400,000원입니다. 이후 2023.08.25. 평택세무서 압류를 시작으로 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단·안성시·평택세무서 압류, 서울보증보험·국민행복기금 가압류 등이 이어졌지만, 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가 115,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가는 80,500,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실 자체는 확인되지만, 동일 단지·동일 면적의 실거래 가격 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 80,500,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
산수화는 394세대이며 2003.09.01. 준공됐습니다. 대상 면적은 59.76㎡이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 다만 최근 낙찰금액이나 낙찰률 자료가 없어 이를 가격 가점의 근거로 사용하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,000원 |
| 을구 18번 근저당 · 에스비아이저축은행 | 152,400,000원 | 78,651,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 경기신용보증재단 | 15,800,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 · 경기신용보증재단 | - | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 61,464,680원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 아이피에스에스제이차유동화전문 | 15,406,785원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 국민행복기금 | 1,362,582원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 1,849,000원을 제외한 78,651,000원이 에스비아이저축은행 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권 총액 246,434,047원 중 78,651,000원이 배당되고 167,783,047원이 미배당됩니다. 당해세가 있으면 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 늘어나는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80,500,000원 | 78,651,000원 | 167,783,047원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 191,498,347원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 208,099,057원 | 0원 |
채권자가 배당받지 못하는 금액이 커지는 것과 낙찰자가 그 채무를 인수하는 것은 별개입니다. 이 사건의 시나리오에서는 현재 회차부터 추가 유찰 회차까지 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 미배당 규모만 보고 낙찰자의 추가 부담으로 오해할 필요는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공도기업단지 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·기업단지·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층 건물의 19층 1903호이며, 아파트로 방3·거실·주방·욕실·발코니 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·성장관리권역·공장설립승인지역 등이 확인되며 토지거래계약에관한허가구역 저촉 사항이 있습니다.
- 공시지가. 715,600원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 산수화 394세대, 2003.09.01. 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 있으므로 매각물건명세서와 세금 교부청구 내역에서 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 80,500,000원의 시장가격 대비 할인 여부를 단정할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 최상층 상태 확인. 대상은 19층 건물의 19층 1903호이므로 현장 상태를 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비 확인. 체납 관리비 및 공용부분 승계 가능액은 관리사무소에서 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당요구 및 조세채권 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 세금 확인과 실제 시세
이 사건의 권리 구조는 말소기준이 명확합니다. 2022.03.17. 에스비아이저축은행 근저당 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 80,500,000원에서는 채권자 미배당이 167,783,047원까지 발생하지만 이는 낙찰자가 그대로 떠안는 금액이 아닙니다.
다만 국세·지방세 관련 압류가 존재해 당해세 여부는 반드시 확인해야 하고, 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원이지만, 세금과 실제 시세를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
