수원지방법원 2025타경52888. 안산시 단원구 성곡동 아티스큐브2차 18층 1823호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로서 방2·드레스룸·거실·주방·욕실겸화장실·현관 등으로 이용 중입니다. 소유자는 신동수이며 2023.11.22 소유권이전 당시 거래가액은 264,700,000원입니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 농협은행 근저당권 180,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.07.25 농협은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 임차인은 없으며 현재 회차에서 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52888 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브2차 18층 1823호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(방2, 드레스룸, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 28층 건물 내 18층 1823호 |
| 소유자 | 신동수 · 2023.11.22 소유권이전 · 거래가액 264,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 151,657,766원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인 없음. 매수인이 인수하는 임차보증금이나 등기상 권리는 없습니다. 2023.10.31 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 2023.11.22 신탁재산의 귀속으로 말소됐고, 같은 날 신동수에게 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이어 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리이며 경매 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가는 270,000,000원, 현재 최저매각가는 189,000,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 상태로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 132,299,999원(49%), 3회 유찰 시 92,609,999원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 189,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 70%”라는 숫자만으로 싸다고 판단하기보다, 실제 오피스텔 거래가와 임대수익 수준을 별도로 대조하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,554,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 180,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 5,554,000원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 189,000,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 132,299,999원 | 129,647,799원 | 50,352,201원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34.3%) | 92,609,999원 | 90,543,019원 | 89,456,981원 | 0원 |
유찰될수록 농협은행에 배당되지 못하는 금액은 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 안산시 단원구 성곡동 남안산JC 서측 인근으로, 일반상업지역 내 오피스텔·업무시설·근린생활시설·생활숙박시설 등이 소재하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 남안산JC와 노선버스정류장이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 방2·드레스룸·거실·주방·욕실겸화장실·현관 등이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 28층 건물 내 18층 1823호이며 난방·도시가스·급배수· 위생·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측·북동측으로 폭 약 20미터 내외 중로, 남동측으로 폭 약 12미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업단지기타·성장관리권역· 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,661,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교. 최저가 189,000,000원을 인근·동일 건물 오피스텔 실거래와 직접 비교해 감정가 70%가 실제 시장가격에서도 유리한지 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 등기·건축물대장과 실제 이용현황을 입찰 전 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조는 건축물현황도를 참고했습니다. 실제 점유·인도상태를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장조사와 관리사무소 확인을 병행하는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세 등은 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 세금 관계를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격 확인
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2023.11.22 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 270,000,000원에서 1회 유찰된 189,000,000원입니다.
다만 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 사건상 용도는 근린시설이고 실제 감정 이용상태는 오피스텔이므로, 동일 건물·인근 오피스텔의 거래가와 임대수익을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 결론은 권리상 인수 부담은 없고, 가격 검증이 남은 물건입니다.
