수원지방법원 2025타경52893. 안산시 단원구 신길동 ‘두산위브’ 102동 15층 1504호, 전용 59.991㎡ 아파트입니다. 김태수 씨가 2007.06.12 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매의 권리분석상 기준으로 제시된 것은 2025.04.23 경기신용보증재단의 가압류 17,500,000원입니다. 이후 중소기업은행·삼성카드·롯데카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 후순위 가압류보다 임미연 씨의 선순위 전입과 전세권이 더 중요합니다. 전입일은 2025.02.04로 기준일 2025.04.23보다 앞서고, 2025.02.13에는 건물 전부에 전세금 40,000,000원의 전세권이 등기됐습니다. 배당요구도 2025.09.18 접수됐습니다. 다만 임대차 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로, 전입일만으로 임대차 전체에 대해 ‘대항력 확정’이라고 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52893 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1445 안산신길두산위브아파트 102동 15층1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.991㎡ · 지상16층 건물 내 15층 1504호 |
| 사용승인 / 단지 | 2004.11.22 · 두산위브 · 212세대 |
| 소유자 | 김태수 (2007.06.12 소유권이전 · 거래가 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 216,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제수산업협동조합 / 235,060,257원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임미연의 선순위 전입·전세권
권리분석 기준일은 2025.04.23 경기신용보증재단 가압류입니다. 임미연 씨의 전입 2025.02.04와 전세권등기 2025.02.13은 그보다 앞섭니다. 전세권 전세금은 40,000,000원이고 배당요구일은 2025.09.18입니다. 현재 회차 배당표에서는 이 40,000,000원을 전액 배당해 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 전세권 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임미연 | 2025.02.04 · 102동 1504호 | 40,000,000원 · 2025.02.13 | 2025.09.18 | 가능·미상 | 미상 | 0원 가정 |
또 하나 확인할 부분은 신청채권 관계입니다. 2025.01.15 거제수산업협동조합 명의의 채권최고액 276,000,000원 근저당 기록이 있고, 2025.10.21 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 기록이 존재합니다. 한편 제공된 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 235,060,257원의 배당액이 0원으로 표시됩니다. 따라서 이 부분 역시 실제 배당순위와 채권승계 관계를 원본에서 대조하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 가격은 최근 거래 기준으로도 낮다
가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 물건의 동일 면적 최근 12개월 평균은 315,000,000원이고 표본은 1건입니다. 최신 거래 역시 2026.07, 11층 315,000,000원입니다. 현재 최저가 216,300,000원은 이 가격의 68.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 315,000,000원 |
| 2025.03 | 59.99㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2025.03 | 59.99㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2025.03 | 59.99㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2024.11 | 59.99㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2024.11 | 59.99㎡ | 9 | 302,000,000원 |
| 2024.09 | 59.99㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2024.04 | 59.99㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2024.04 | 59.99㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2024.02 | 59.99㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2024.01 | 59.99㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2023.08 | 59.99㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 301,083,333원 |
전체 12건 평균은 301,083,333원이지만, 가격 메리트 판단에서 더 중요한 최근 데이터는 315,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 과거 구간 대비 5.1%로 표시돼 하락 추세가 아닙니다. 감정가 309,000,000원 자체는 최신 거래 315,000,000원에 가깝지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 216,300,000원으로 내려와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,828,200원 |
| 2. 전세권 · 임미연 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,500,000원 | 17,500,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 7,049,587원 | 7,049,587원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 34,875,107원 | 34,875,107원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 31,723,375원 | 31,723,375원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,323,731원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권액 131,148,069원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 81,323,731원입니다. 임미연 전세권 40,000,000원도 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 신길초등학교 북서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 정류장까지의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지상16층 아파트의 15층 1504호이며 아파트로 이용 중입니다. 사용승인일은 2004.11.22입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 거래는 2026.07 315,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 5.1%로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임미연 임대차 원본 확인. 전입 2025.02.04, 전세권 40,000,000원, 배당요구 2025.09.18은 확인되지만 임대차 보증금과 확정일자는 별도로 확인해야 합니다.
- 전세권 배당·소멸 여부 확인. 현재 시뮬레이션은 전세권 40,000,000원 전액 배당과 매수인 인수 0원을 전제로 합니다.
- 신청채권 승계관계 확인. 거제수산업협동조합 근저당과 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기록, 신청채권 235,060,257원의 실제 배당관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 301,083,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 315,000,000원을 우선 비교하고, 현재 최저가 216,300,000원은 그 68.7%입니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 실제 인도 과정에 영향을 줄 수 있는 점유 현황과 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인형”
이 물건은 가격 측면에서는 눈에 띕니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 315,000,000원인데 현재 최저가는 216,300,000원, 즉 68.7%입니다. 최근 흐름도 5.1%로 하락장이 아니라는 점에서, 전체 평균만을 근거로 한 착시도 아닙니다.
다만 권리가 완전히 단순한 물건은 아닙니다. 임미연 씨가 기준일보다 먼저 전입했고 전세금 40,000,000원의 전세권도 갖고 있습니다. 현재 배당표에서는 이 금액이 전액 배당되어 인수 0원으로 계산되므로 배당가정상 실질취득은 216,300,000원입니다. 그러나 임대차 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼, 이를 확인하지 않고 ‘무조건 인수 0원’으로 응찰하는 것은 피해야 합니다. 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 후 확정. 이 사건의 승부처는 바로 그 확인 과정입니다.
