수원지방법원 2025타경52914. 시흥 센트럴 푸르지오 105동 43층 4304호, 전용 106.93㎡ 아파트입니다. 소유자 조정근 씨는 2020.09.08 소유권을 이전받았고 거래가액은 560,060,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 476,300,000원이 말소기준이며, 이후 설정된 대성신용협동조합 180,000,000원, 김애영 300,000,000원 근저당과 서인천농업협동조합 가압류 130,000,000원, 태백시 압류, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
다만 등기만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 이민지 씨가 2020.06.19 전입한 것으로 조사됐는데, 이는 말소기준일 2020.09.08보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인이 실제로 떠안을 금액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52914 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 693 시흥 센트럴 푸르지오 105동 43층 4304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 106.93㎡ · 45층 건물 내 43층 |
| 소유자 | 조정근 (2020.09.08 소유권이전 · 거래가액 560,060,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 951,000,000원 / 665,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 450,067,386원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2020.09.08 국민은행 근저당 476,300,000원입니다. 그 이후의 대성신용협동조합 근저당, 김애영 근저당, 서인천농업협동조합 가압류, 태백시 압류, 2025.07.25 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.11.08의 종전 임의경매개시결정은 2025.06.04 취하됐고, 2025년 회생절차는 2026.04.03 폐지됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민지 | 105동 4304호 | 2020.06.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 가격 자체는 낮아졌지만 인수위험과 분리해서 볼 수 없다
시흥센트럴푸르지오 동일 면적 106.93㎡의 최근 거래는 795,000,000원~930,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 839,900,000원, 최신 2026.07 거래는 810,000,000원이며 최근 추세는 +0.2%입니다. 현재 최저가 665,700,000원은 최근 12개월 평균의 79.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 106.93㎡ | 5 | 810,000,000원 |
| 2026.07 | 106.93㎡ | 39 | 930,000,000원 |
| 2026.06 | 106.93㎡ | 10 | 795,000,000원 |
| 2026.05 | 106.93㎡ | 6 | 847,000,000원 |
| 2026.03 | 106.93㎡ | 10 | 830,000,000원 |
| 2026.01 | 106.93㎡ | 28 | 850,000,000원 |
| 2025.10 | 106.93㎡ | 5 | 830,000,000원 |
| 2025.09 | 106.93㎡ | 22 | 850,000,000원 |
| 2025.09 | 106.93㎡ | 8 | 819,000,000원 |
| 2025.09 | 106.93㎡ | 21 | 838,000,000원 |
| 2025.07 | 106.93㎡ | 1 | 842,000,000원 |
| 2025.06 | 106.93㎡ | 2 | 835,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 839,900,000원 |
최저가만 비교하면 최근 평균보다 174,200,000원 낮고, 최신 거래 810,000,000원보다도 144,300,000원 낮습니다. 그러나 이 차액을 곧바로 안전마진으로 볼 수는 없습니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득가는 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 다시 시세와 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 665,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,057,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 476,300,000원 | 476,300,000원 |
| 2. 근저당 · 대성신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김애영 | 300,000,000원 | 343,000원 |
| 4. 가압류 · 서인천농업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 665,700,000원 가정 시 채권 총액 1,086,300,000원 중 656,643,000원이 배당되고 미배당은 429,657,000원입니다. 이 표만으로 선순위 전입 임차인의 실제 인수 여부를 확정할 수 없으며, 보증금 확인이 별도로 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신천역 북동측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 아파트 단지 남서측 인근에 신천역이 있고, 대중교통 정류장 접근성을 포함한 교통사정은 보통입니다.
- 규모. 시흥센트럴푸르지오 2,003세대, 2020.05.28 준공 단지이며 본건은 45층 건물 내 43층입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·난방·승강기·주차장·공동현관 보안설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공동주택·업무시설·판매시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,512,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역·중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이민지 씨의 보증금과 확정일자가 핵심입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 반드시 원본 명세서와 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금 중 매수인 승계액이 확인되면 최저가 665,700,000원에 더해 최근 12개월 평균 839,900,000원 및 최신 거래 810,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 매각가 가정 배당에서 채권 미배당 429,657,000원이 발생하며, 선순위 임차인의 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
- 종전 경매·회생 이력 확인. 2023년 임의경매는 취하됐고 2025년 회생절차는 2026.04.03 폐지됐습니다. 최신 등기상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 층별 편차. 동일 면적 거래는 795,000,000원~930,000,000원으로 차이가 있으므로 43층 본건의 개별 상태와 조건을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “79.3% 할인보다 먼저 볼 것은 선순위 전입”
감정가 951,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 665,700,000원입니다. 최근 12개월 평균 839,900,000원의 79.3%이고 최신 거래 810,000,000원보다도 낮아, 숫자만 놓고 보면 가격 차이는 분명합니다. 그러나 이 사건은 이민지 씨의 2020.06.19 전입이 2020.09.08 말소기준 근저당보다 먼저라는 점이 결론을 바꿉니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력과 인수액은 확정할 수 없고, 따라서 665,700,000원만을 실질취득가로 보고 시세보다 싸다고 결론내리면 안 됩니다. 보증금과 실제 승계액을 확인한 뒤 낙찰가 + 인수액을 최근 실거래와 비교하는 것이 순서입니다. 가격은 매력 구간, 권리는 미확정. 이 물건의 입찰 여부는 선순위 전입자의 보증금 확인에 달려 있습니다.