수원지방법원 2025타경52917. 안산시 상록구 부곡동 서원아트빌 비동 2층202호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가에서 얼마나 떨어졌는지가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 매수인에게 넘어오는지입니다. 홍성찬은 임대차계약일 2021.05.01, 확정일자 2021.05.06, 전입·점유개시 2021.05.27이고 보증금은 217,000,000원입니다. 말소기준권리는 그 뒤인 2021.07.21 수원시 압류이므로, 확약이 없다면 전형적인 선순위 대항력 임차인 구조입니다.

현재 최저매각가 140,000,000원에서 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원이 홍성찬 보증금에 우선 배당되는 계산이고, 부족분은 79,760,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 217,000,000원 수준에 수렴하게 됩니다. 따라서 단순히 “최저가 140,000,000원”만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권자 홍성찬의 승계인으로서 2026.06.01자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 홍성찬 관련 79,760,000원의 룰상 인수액은 실질 0원으로 처리하는 것이 이 사건 분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 임차인의 대항력이 먼저다

현재 권리분석의 말소기준은 2021.07.21 갑구 6번 수원시 압류입니다. 그보다 뒤의 국세·지방세 압류, 2025.07.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2016년 서울원예농업협동조합 근저당과 2017년 우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.

② 임차인·확약 — 숫자상 79,760,000원, 실질 판단은 0원

홍성찬은 배당요구가 있고 우선변제권도 갖습니다. 현재 회차 배당표상 보증금 217,000,000원 중 137,240,000원이 배당되고 79,760,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.06.01 확약에 따라 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 홍성찬 관련 미배당액을 매수인이 실제로 부담하는 금액은 0원입니다.

③ 가격·배당 — 70% 유찰가보다 확약의 유효성이 먼저

감정가는 200,000,000원, 현재 최저가는 140,000,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 그러나 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않아 140,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 소유자 구영희의 2021.05.27 등기 거래가액은 217,000,000원이지만, 이를 현재 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다.

가격을 보기 전에 권리 계산을 먼저 보면 더 명확합니다. 확약 전 계산에서는 현재 회차 79,760,000원, 2회 유찰 시 121,164,000원, 3회 유찰 시 150,034,800원이 임차보증금 미배당으로 잡힙니다. 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 수렴하기 때문에 최저가 하락 자체가 가격 메리트를 만들지 않습니다. 다만 이 사건은 홍성찬 관련 확약이 있어 그 계산상 인수액을 실질 0원으로 조정하는 구조입니다.

예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

현재 자동 배당 계산상 홍성찬 보증금 부족분은 79,760,000원입니다. 다만 2026.06.01 확약에 따라 해당 승계채권의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 방3·욕실2·거실·주방·보이러실·다용도실로 이용 중입니다.
• 입지. 안산시 상록구 부곡동 부곡고등학교 북측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 이용이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층202호이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 장방형·평탄한 다세대주택 부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,513,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·성장관리권역 등이 포함되며 소로3류에 접합니다.
• 건물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 규모. 서원아트빌B동은 8세대이며 준공일은 2016.05.23입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2026.06.01 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 그대로 확인해야 합니다.
• 승계관계 확인. 신청채권자 주택도시보증공사가 홍성찬의 승계인이라는 관계와 217,000,000원 반환채권의 범위를 확인해야 합니다.
• 별도 표기 확인. ‘주택도시’, ‘홍성찬의’ 표기가 동일 임대차관계의 중복 표현인지 별도 점유자인지 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 5건 존재하므로 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 당해세는 예상 배당을 바꿀 수 있습니다.
• 파산선고 확인. 2023.03.23 수원회생법원의 파산선고결정이 등기되어 있으므로 파산절차와 현재 경매의 관계를 원본 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 현재 시세 별도 확인. 감정가 200,000,000원에서 140,000,000원으로 내려왔다는 사실만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 동일 조건의 최근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대사항이 미상으로 조사됐으므로 실제 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘70% 가격’이 아니라 ‘확약의 범위’

이 물건은 감정가 200,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 140,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 원래 권리구조만 보면 홍성찬의 217,000,000원 보증금이 말소기준권리보다 앞선 대항력 인수형이고, 현재 회차 룰상 미배당도 79,760,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 140,000,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 논할 수 없는 물건입니다.

반전은 2026.06.01 주택도시보증공사의 확약입니다. 홍성찬의 승계인인 신청채권자가 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 주된 79,760,000원 인수위험은 실질 0원으로 해소됩니다. 다만 명세서상 별도 표기들의 성격과 세금 압류, 파산선고까지 원본 대조가 필요한 만큼 “확약 확인 전 입찰 금지, 확인 후 가격 판단”이 이 사건의 결론입니다.