부산지방법원 2025타경5188. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 현황상 센텀스퀘어 23층 2301호를 주거용 오피스텔로 이용하고 있습니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 낮아진 최저가가 아니라, 전입과 확정일자를 모두 갖춘 임차인 송상원의 350,000,000원 보증금입니다.
기존 부산은행 근저당과 주식회사인터유로 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리 흐름에서 말소기준이 되는 것은 2025.04.11. 강제경매개시결정입니다. 그런데 송상원은 그보다 앞선 2020.06.02. 전입·점유·확정일자를 갖췄고 2024.03.28. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구도 접수돼 우선변제를 받지만, 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액은 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1506 센텀스퀘어 23층 2301호 도로명: 부산광역시 해운대구 센텀3로 26 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 38층 건물 내 23층 2301호 |
| 소유자 | 윤혜영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 248,430,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송상원 / 400,348,202원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 빠르다
현재 실제 임차인은 송상원 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 보증기관 채권을 중복 합산하지 않습니다. 송상원은 건물 전부를 대상으로 임차보증금 350,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 전입일과 확정일자는 모두 2020.06.02.입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 보증금 | 권리판정 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송상원 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 전입 2020.06.02 확정 2020.06.02 배당요구 2024.03.28 | 350,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 잔액 인수 | 105,848,020원 |
② 실질취득 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
현재 회차에서 매각대금 248,430,000원 중 집행비용 4,278,020원이 먼저 빠지고, 임차인에게 244,151,980원이 배당됩니다. 보증금 350,000,000원 중 남는 105,848,020원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 248,430,000원 | 244,151,980원 | 105,848,020원 | 354,278,020원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 173,901,000원 | 170,666,386원 | 179,333,614원 | 353,234,614원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 121,730,699원 | 119,226,469원 | 230,773,531원 | 352,504,230원 |
3회 유찰 시 낙찰가는 173,901,000원으로 낮아지지만 인수액은 179,333,614원으로 늘어 실질취득은 353,234,614원입니다. 4회 유찰 시에도 낙찰가 121,730,699원에 인수액 230,773,531원이 붙어 실질취득은 352,504,230원입니다. 즉 최저가 하락분 대부분이 인수액 증가로 이동합니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,278,020원 |
| 1. 임차인 송상원 보증금 | 350,000,000원 | 244,151,980원 |
| 2. 경매신청채권 · 송상원 | 400,348,202원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 송상원에게 보증금 우선변제로 244,151,980원이 배당되고, 부족분 105,848,020원은 매수인이 인수합니다. 배당표상 경매신청채권 400,348,202원에는 0원이 배당되며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 벡스코 남서측 인근으로, 주위는 각종 상업·업무시설과 대형 전시장, 백화점 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 센텀시티역, 벡스코역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 현황상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 차이는 없습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 38층 건물 내 23층으로, 급배수·위생설비, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 개별 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 북동측 약 25미터, 북서측 약 22미터 포장도로에 각각 접하고 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지 규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 일반산업단지와 지원시설구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 11,850,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 응찰 판단은 최저가 248,430,000원이 아니라 인수액을 포함한 354,278,020원을 기준으로 해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 계속 3.5억대입니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 임차권등기명령, 배당요구 및 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 송상원이 임차권자이면서 경매신청채권자로 표시된 경위와 채권 발생 원인을 확인하세요. 확인 전에는 가장임차인이라는 추정만으로 인수액을 제외하면 안 됩니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유자, 출입 상태, 열쇠 인도와 명도 필요 여부를 현장과 원본 조사서로 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 표기와 주거용 오피스텔 이용 상태가 금융·세금·사용계획에 미치는 영향을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당요구 서류를 직접 확인하고 변동된 권리가 없는지 재열람하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 507,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 248,430,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 350,000,000원이 먼저 작동합니다. 현재 배당으로 변제되지 않는 105,848,020원을 낙찰자가 인수하므로 실질취득은 354,278,020원입니다.
추가 유찰 시에도 낙찰가 감소만큼 미배당 보증금이 늘어나 3회 유찰 시 353,234,614원, 4회 유찰 시 352,504,230원으로 총부담이 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 최저가율이 아니라 보증금 잔액을 포함한 실질취득으로 판단해야 합니다. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이라는 확인 포인트가 있지만, 그 관계가 명확히 소명되기 전까지는 매각물건명세서에 기재된 인수위험을 그대로 반영하는 것이 안전합니다.
