부산지방법원 2025타경5231. 해운대해수욕장 동측 인근 엘시티 랜드마크타워동 24층 2407호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)이며, 지하 5층·지상 101층 규모 건물에 속합니다. 현재 소유자인 헤인트주식회사는 2021년 11월 11일 거래가액 2,200,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 창원신용협동조합 앞으로 채권최고액 2,340,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 4월 28일 창원신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 2026년 3월 17일 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후 별도의 압류나 가압류는 확인되지 않으며, 매각으로 정리되는 근저당권 외에 매수인이 인수하는 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5231 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 24층 2407호 도로명: 부산광역시 해운대구 달맞이길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 숙박시설(생활숙박시설) · 지하 5층, 지상 101층 중 24층 |
| 소유자 | 헤인트주식회사 (2021.11.11. 거래가액 2,200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,173,000,000원 / 1,064,770,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원신용협동조합 / 1,951,666,849원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후 인수권리 없음
② 가격 비교 — 49% 할인보다 ‘면적 불일치’가 먼저다
현재 최저매각가는 1,064,770,000원으로 감정가 2,173,000,000원의 49.0%입니다. 매수인 인수금액이 없어 실질취득액도 최저가와 같은 1,064,770,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 제공된 엘시티 실거래는 이 물건과 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 161.98㎡ | 36층 | 2,850,000,000원 |
| 2026.06 | 144.26㎡ | 68층 | 2,635,000,000원 |
| 2026.05 | 186.01㎡ | 43층 | 4,600,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 66층 | 3,135,000,000원 |
| 2026.05 | 161.98㎡ | 33층 | 3,350,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 48층 | 3,120,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 65층 | 3,080,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75층 | 3,170,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75층 | 3,170,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75층 | 3,170,000,000원 |
| 2026.03 | 186.01㎡ | 64층 | 4,000,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 82층 | 4,000,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 144.26~186.01㎡ | 12건 | 3,356,666,666원 |
거래 자료의 최저가는 2,635,000,000원, 평균은 3,356,666,666원, 최신 거래는 2,850,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 31.7%지만, 거래된 전용면적은 144.26~186.01㎡이고 조회된 비교 기준 면적은 113.5011㎡입니다. 면적 일치가 확인되지 않았으므로 31.7%라는 비율을 곧바로 가격 할인율로 해석할 수 없습니다.
③ 유찰 시나리오와 예상배당
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,064,770,000원 | 1,051,722,300원 | 1,288,277,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 745,339,000원 | 735,485,610원 | 1,604,514,390원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 521,737,299원 | 514,119,926원 | 1,825,880,074원 | 0원 |
현재 최저가 1,064,770,000원을 전제로 하면 집행비용 13,047,700원을 제외한 1,051,722,300원이 말소기준 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,288,277,700원이지만, 이는 근저당권자의 배당 부족액일 뿐 매수인 인수금액은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,047,700원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 창원신용협동조합 | 2,340,000,000원 | 1,051,722,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당액은 집행비용과 우선채권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성
- 입지. 해운대해수욕장 동측 인근으로 관광호텔·숙박시설·근린생활시설·아파트·오피스텔이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 근거리에 부산도시철도 2호선 중동역과 해운대역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 일반 아파트로 가정해 가격과 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 101층 건물 내 24층이며 위생·급배수·승강기· 화재탐지·소화전·스프링클러·냉난방·공기조화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 경관지구, 방화지구, 해운대관광리조트 지구단위계획구역, 해운대온천 온천지구에 속하며 여러 도로와 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 환금성. 엘시티 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률은 14.29%입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 조건 시세 확인. 전용면적 113.5011㎡에 대응하는 동일 용도·유사 층 거래와 현재 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 확인. 숙박시설로서의 실제 운영상태, 관리규약, 관리비와 이용 조건을 확인하고 일반 아파트와 동일한 자산으로 판단하지 마세요.
- 점유자 재확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부 상태와 관리상태가 확인되지 않았으므로 수리비와 집기·설비 상태를 보수적으로 산정해야 합니다.
- 등기부 최신본 대조. 2026.03.17. 근저당권 이전등기를 포함해 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납과 숙박시설 운영 관련 미납금의 존재 여부를 확인하세요.
- 배당 외 우선채권 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 집행기록을 통해 우선채권을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격판단은 보류
이 물건은 말소기준 근저당권 이후 별도의 압류·가압류가 없고, 신고된 임차인도 없어 등기상 인수금액은 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 단순한 사건입니다. 그러나 가격 판단은 다릅니다. 감정가의 49%까지 하락했어도 비교 실거래가 더 큰 면적과 높은 층에 집중돼 있어 직접 비교할 수 없고, 물건의 용도도 일반 아파트가 아닌 생활숙박시설입니다.
단지 경매 낙찰률 14.29%, 평균 1.6회 유찰이라는 수치와 현재 2회 유찰 사실도 환금성을 보수적으로 보게 합니다. 결론은 권리상 인수위험은 낮지만 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다는 것입니다. 동일 면적의 적정가, 실제 점유관계, 내부 상태와 생활숙박시설의 운영 조건을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
