수원지방법원 2025타경43026. 경기도 평택시 고덕동 2640-3, 도로명주소 함박산5길 36에 위치한 건물과 토지의 경매입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 이용상태는 다가구주택입니다. 철근콘크리트구조의 지상 3층 건물이며 승강기가 설치되어 있고, 층마다 1세대씩 구성되어 있습니다. 지하에는 창고와 휴게시설이 있습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2023.04.05 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,152,000,000원이며 토지 고덕동 2640-3이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 국민건강보험공단의 압류, 김영훈의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
그러나 등기부의 소멸 권리만 살펴서는 충분하지 않습니다. 근저당 설정 이전부터 전입한 사람들이 있고, 특히 공유 소유자가 아닌 이용기·조은준의 임차인 해당 여부와 보증금이 확인되지 않았습니다. 임대차가 성립하고 대항요건이 충족된다면 배당 후 남은 보증금의 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 그 가능성을 확인하기 전에는 단순한 권리 안전형 경매로 분류하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2640-3 도로명주소: 경기도 평택시 함박산5길 36 |
| 물건 분류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정상 이용상태 | 다가구주택 · 철근콘크리트구조 · 지상 3층 · 층당 1세대 |
| 토지 | 280.2㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 소로각지 |
| 소유자 | 조석천(지분 2분의 1) · 지영미(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 2,108,240,400원 |
| 최저매각가 | 2,108,240,400원 (2회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사이서 / 1,553,805,100원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.05 · 을구 1번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 · 채권최고액 1,152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각 특기사항 | 일괄매각 · 제시외 건물(창고, 계단실, 발코니) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 위험은 남는다
등기상 권리 흐름은 소유권보존, 신탁, 신탁등기 말소와 소유권 귀속, 근저당 설정, 압류·가압류, 강제경매 순서입니다. 2022.12.05 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁되었던 소유권은 2023.04.05 신탁재산 귀속으로 공유자들에게 돌아왔고, 해당 신탁등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
② 전입·점유 관계 — 실제 임차인은 몇 명인가?
전입 관련 확인 대상은 총 3명입니다. 다만 이 가운데 조석천은 지분 2분의 1의 공유 소유자이므로 별도의 임대차계약이 확인되지 않은 상태에서 일반 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 나머지 이용기·조은준은 전입사실이 확인되지만 임차계약, 보증금 및 실제 점유 범위가 확인되지 않아 실제 임차인 수는 아직 확정할 수 없습니다.
| 성명 / 지위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조석천 공유 소유자 · 2분의 1 |
2022.10.14 | 미상 | 별도 확인 소유자 지위 확인 |
임대차 미확인 | 점유 확인 임차보증금 승계 여부 별도 |
| 이용기 임차관계 미확인 |
2022.11.01 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 확정일자 미상 |
인수 가능 금액 미확정 |
| 조은준 임차관계 미확인 |
2022.11.09 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 확정일자 미상 |
인수 가능 금액 미확정 |
세 사람 모두 2023.04.05 근저당 설정 이전에 전입한 것으로 기록되어 있습니다. 그러나 전입일만으로 임대차 성립, 실제 점유, 대항요건 충족, 우선변제권 및 보증금 승계를 확정할 수는 없습니다. 공유 소유자와 비소유 전입자는 구분하여 판단해야 합니다.
예를 들어 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 구조상 그 보증금의 미회수분을 매수인이 인수하는 경우, 실질취득 부담은 낙찰가 + 인수보증금 ≈ 해당 보증금으로 유지될 수 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수보증금이 늘어나면 총부담은 줄지 않습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않으므로 현재 최저가나 향후 유찰가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 2회 유찰에도 감정가 100%
현재 최저매각가는 2,108,240,400원으로 감정가와 동일합니다. 유찰 횟수는 2회이지만 현재 회차의 최저가 비율은 100%입니다. 유찰 횟수만 보고 이미 상당한 가격 할인 구간에 진입했다고 생각하면 안 됩니다.
실거래 시세 비교는 더욱 신중해야 합니다. 이 건물에 적용할 수 있는 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가 및 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 일반 아파트나 다세대주택 거래가격을 그대로 대입하기에도 용도·이용상태 차이가 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 가격 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 감정가 100% |
2,108,240,400원 | 821,047,104원 | 시세 대비 할인 여부 확인 불가 |
| 3회 유찰 가정 감정가 80% |
1,686,592,320원 | 1,238,478,703원 | 가격은 하락하나 인수 위험 별도 |
| 4회 유찰 가정 감정가 64% |
1,349,273,856원 | 1,572,423,983원 | 실질취득 부담 검증 전 저가 판단 금지 |
3회·4회 유찰 가격은 제공된 가정 시나리오입니다. 확정된 향후 매각기일이나 최저매각가격을 의미하지 않습니다. 각 시나리오의 미배당액은 채권자에게 배당되지 않는 금액이며, 매수인이 그대로 인수하는 채무액을 뜻하지 않습니다. 선순위 임차보증금의 별도 인수 가능성은 반영되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,108,240,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 23,482,404원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,152,000,000원 | 1,152,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김영훈 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주식회사이서 | 1,553,805,100원 | 732,757,996원 |
| 4. 김영훈 · 별도 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 청구 합계 | 2,905,805,100원 |
|---|---|
| 채권자 예상 배당 합계 | 2,084,757,996원 |
| 채권 미배당 합계 | 821,047,104원 |
| 소유자 예상 잔여 | 0원 |
| 배당 계산상 인수 | 0원 ※ 선순위 미확인 임대차 제외 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 국민건강보험공단 압류의 실제 청구액, 별도 경매사건의 채권 관계, 당해세, 임차인의 우선변제 및 최우선변제는 확정적으로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 고덕동 소재 율포초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다가구주택, 나지, 주상복합부동산 등이 분포하며 남동측 인근으로 서정리천이 통과합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 직선거리 약 2km 지점에 평택고덕I.C 진출입로가 위치합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 3층 건물입니다. 외벽은 돌붙임·타일붙임·페인팅 등으로 마감되어 있으며 승강기와 보안개폐설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중이며, 층당 1세대씩 구성되어 있습니다. 지하에는 창고 및 휴게시설이 있습니다.
- 부속시설. 일괄매각 대상에 제시외 건물인 창고, 계단실, 발코니가 포함됩니다. 실제 현황과 건축물대장 및 매각 범위의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 280.2㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 소로각지에 해당합니다. 공시지가는 1,176,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역, 택지개발지구, 상대보호구역 등이 적용됩니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 외국인의 주택 취득과 관련된 토지거래계약허가구역 지정도 기재되어 있습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시외 시설의 현황 및 실제 매각 포함 범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 건물 전체와 토지를 함께 취득하는 구조이고 다가구주택으로 이용되고 있어, 소형 아파트와 동일한 매수 수요를 가정하기 어렵습니다. 최근 비교 실거래가가 확인되지 않아 적정 매도가격과 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 전입 3명 확인. 조석천은 공유 소유자로 구분하고, 이용기·조은준은 실제 임차계약 체결 여부, 점유 개시, 세대별 거주 범위 및 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차계약서·보증금 확인. 비소유 전입자의 보증금, 월차임, 확정일자, 배당요구 여부 및 반환채무 관계를 확인한 후 대항력과 인수 가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 낙찰가에 승계되는 보증금과 기타 취득부담을 합산하여 판단해야 합니다. 대항력 있는 보증금 인수형이라면 낙찰가 인하가 실질취득액 인하로 이어지지 않을 수 있습니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각의 토지·건물 범위와 소유지분 관계를 확인해야 합니다. 지영미 지분의 강제경매와 조석천 지분의 별도 강제경매개시결정이 기재되어 있으므로 사건별 진행관계도 대조해야 합니다.
- 선행 신탁 확인. 과거 케이비부동산신탁주식회사 신탁은 말소된 것으로 표시되어 있으나 신탁원부 제2022-3644호와 소유권 귀속 경위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보·공적 채권 확인. 근저당권에 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 토지 등기부와 건물 등기부를 함께 검토하고 국민건강보험공단 압류의 채권 및 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 최저가와 유찰 이력 재확인. 현재 자료상 2회 유찰이지만 최저매각가격은 감정가의 100%입니다. 기일별 최저가 변동과 매각조건을 법원 공고 원본으로 확인해야 합니다.
- 현장 실사. 층별 1세대의 실제 점유자, 지하 창고·휴게시설, 승강기, 제시외 건물 및 출입 구조를 확인해야 합니다.
- 관리비·조세. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담, 당해세, 공과금과 명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 시장가격 검증. 감정가 2,108,240,400원의 적정성을 판단하려면 고덕동 인근의 유사한 다가구주택 및 토지 거래, 건물 상태와 임대수익을 비교해야 합니다. 현재는 시세 대비 저렴하다는 판단을 유보해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도, 선순위 점유는 확인해야 한다”
이 사건은 말소기준권리 자체는 분명합니다. 2023.04.05 근저당 이후의 압류와 강제경매 관련 등기상 권리는 매각으로 소멸할 예정이고, 과거 신탁등기도 이미 말소되어 있습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 남아 있습니다.
말소기준권리보다 앞서 전입한 사람이 3명이고, 이 중 공유 소유자를 제외한 2명의 임대차 관계가 확정되지 않았습니다. 보증금도 알 수 없어 매수인이 실제로 떠안을 수 있는 금액을 계산할 수 없습니다. 배당표상 인수액 0원은 미확인 임대차까지 안전하다는 의미가 아닙니다.
가격에서도 특별한 장점이 확인되지 않습니다. 2회 유찰에도 최저가가 감정가 100%인 2,108,240,400원이고, 이 가격과 비교할 최근 거래 시세가 확인되지 않았기 때문입니다. 현재 가정 배당에서는 821,047,104원의 채권 미배당이 발생하며, 향후 유찰 시 그 금액은 더 커지는 시나리오입니다. 다만 채권 미배당과 매수인 보증금 인수는 구별해야 합니다.
종합 판단은 D등급(35점), 입찰 보류·권리 재조사 우선입니다. 이는 현재 시세보다 반드시 비싸다는 확정 판단이 아니라, 선순위 임대차 인수 위험을 정량화할 수 없고 가격 적정성도 검증되지 않았다는 평가입니다. 임차계약과 보증금·점유관계, 일괄매각 범위, 토지 등기 및 실제 시세를 확인하기 전에는 가격이 낮아져도 안전한 투자라고 단정하기 어렵습니다.
