수원지방법원 2025타경43026. 경기도 평택시 고덕동 2640-3, 도로명주소 함박산5길 36의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층 다가구주택으로 이용 중이고, 차량 교행이 가능한 도로에 접하며 승강기가 설치되어 있습니다. 층당 1세대씩 구성되어 있다는 매각물건명세서 비고도 확인됩니다.
소유자는 조석천·지영미가 각각 2분의 1을 공유하고 있습니다. 등기부상 2022.12.05 케이비부동산신탁주식회사로 신탁등기가 들어갔다가 2023.04.05 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 같은 날 수원화성오산축산업협동조합이 채권최고액 1,152,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2640-3 · 경기도 평택시 함박산5길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 다가구주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 3층 |
| 소유자 | 조석천 2분의 1 · 지영미 2분의 1 |
| 토지 | 대 280.2㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,054,120,200원 / 737,884,140원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 1,553,805,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2023.04.05 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단의 조석천 지분 압류, 김영훈의 조석천 지분 가압류, 주식회사이서의 지영미 지분 강제경매개시결정, 김영훈의 조석천 지분 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 전입·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조석천 | 2022.10.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이용기 | 2022.11.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 조은준 | 2022.11.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
특히 조석천은 등기부상 공유자이면서 전입자로도 조사되어 있어 그 점유 성격부터 구분해야 합니다. 이용기·조은준 역시 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 현재 배당계산에 표시된 매수인 인수액 0원은 선순위 전입자의 미상 보증금까지 해소됐다는 의미가 아닙니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 최저가 737,884,140원
감정가는 1,054,120,200원이고 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%, 최저매각가 737,884,140원입니다. 2회 유찰 시 516,518,897원, 3회 유찰 시 361,563,227원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 737,884,140원 | 728,105,299원 | 2,177,699,801원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 516,518,897원 | 508,953,708원 | 2,396,851,392원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 361,563,227원 | 355,701,342원 | 2,550,103,758원 |
③ 예상배당표 (매각가 737,884,140원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,778,841원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,152,000,000원 | 728,105,299원 |
| 3. 가압류 · 김영훈 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사이서 | 1,553,805,100원 | 0원 |
| 5. 김영훈 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,778,841원을 제외한 728,105,299원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 2,905,805,100원 중 채권자 배당은 728,105,299원, 미배당은 2,177,699,801원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 율포초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다가구주택·나지·주상복합부동산 등으로 형성되어 있습니다. 남동측 인근으로 서정리천이 통과합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 직선거리 약 2km 지점에 평택고덕I.C 진출입로가 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로 보일러 난방, 엘리베이터, 급·배수, 화재경보, 위생, 출입구 보안개폐설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 280.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 1,176,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구·상대보호구역 등에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3명 확인. 조석천 2022.10.14, 이용기 2022.11.01, 조은준 2022.11.09 전입의 실제 점유관계·보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 조석천의 지위 구분. 조석천은 등기부상 2분의 1 공유자이면서 전입자로도 조사되어 있으므로 소유자 점유인지 별도 임차관계가 있는지 구분이 필요합니다.
- 공유자 우선매수권. 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고가 1회에 한하여 행사될 수 있다고 기재되어 있어 외부 입찰자는 우선매수권 행사 가능성을 고려해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 창고·계단실·발코니 등 제시외 건물이 포함되고, 매각물건명세서에 지분매각 관련 기재가 있으므로 매각대상 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당표상 0원 인수에 의존 금지. 현재 계산의 매수인 인수 0원은 미상 임차보증금을 확정적으로 반영한 값이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 없음”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.04.05 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 승부처는 그보다 앞선 2022년 전입 3명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력과 매수인 인수 여부를 확정할 수 없고, 현재 배당표에 표시된 인수 0원도 최종적인 안전판이 아닙니다.
현재 최저매각가는 737,884,140원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하기 전에 선순위 전입관계를 먼저 해소해야 하는 사건입니다. 여기에 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 일괄매각·제시외 건물·지분 관련 매각조건까지 확인해야 합니다. 결론은 등기 후순위는 정리되지만, 선순위 점유관계가 미확정인 고위험 확인형 물건입니다.
