부산지방법원 2025타경5244. 해운대구 좌동 장산역 인근 이스트월드 9층 901호로, 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설인 사무소입니다. 소유자 정숙자는 2017년 8월 10일 거래가 160,000,000원에 취득했고, 2021년 11월 4일 경상남도정치망수산업협동조합 명의로 채권최고액 227,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2024년 11월 11일 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025년 4월 22일 임의경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준권리는 2021년 11월 4일 근저당권입니다. 이후 사상구 압류, 경매개시결정, 해운대구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 영재주식회사는 2018년 7월 26일, 투어주식회사는 2021년 4월 2일 전입해 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 선순위 점유자에게 반환할 보증금의 범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5244 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1465-3 이스트월드 9층 901호 도로명: 부산광역시 해운대구 세실로69번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 제2종 근린생활시설(사무소: 아레테심리코칭연구소) · 9층 건물 중 9층 · 북동향 |
| 소유자 | 정숙자 (2017.08.10. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 209,725,720원 |
| 현황 | 약 1년 전부터 공실 상태로 탐문 · 내부 폐문 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 선순위
말소기준 근저당권과 그 이후 등기된 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 반여1.4동새마을금고의 경매와 김일호의 강제경매, 관련 가압류·압류 및 종전 근저당권은 이미 취하·해제·말소됐습니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준일 전에 전입한 두 법인의 임대차입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 투어주식회사 이스트월드 901호 | 2021.04.02 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 영재주식회사 이스트월드 901호 | 2018.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 위험 |
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 실질취득액
현재 최저매각가는 감정가 147,000,000원의 49%인 72,030,000원입니다. 다만 투어주식회사 보증금 5,000,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득액은 최소 77,030,000원+입니다. 여기에 영재주식회사의 보증금 미상 위험과 공용부분 미납 관리비 3,903,689원의 인수 가능성이 별도로 남습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확인된 임차인 인수 | 확인 가능한 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 72,030,000원 | 5,000,000원 + 미상 | 77,030,000원+ |
| 3회 유찰 시(34%) | 50,421,000원 | 5,000,000원 + 미상 | 55,421,000원+ |
| 4회 유찰 시(24%) | 35,294,700원 | 5,000,000원 + 미상 | 40,294,700원+ |
각 실질취득액은 확인된 보증금 5,000,000원만 더한 금액입니다. 영재주식회사 보증금과 공용부분 미납 관리비 인수 가능성은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,696,540원 |
| 인수 · 투어주식회사 보증금 | 5,000,000원 | 배당 0원 · 매수인 인수 5,000,000원 |
| 인수 가능 · 영재주식회사 보증금 | 미상 | 금액 미상 |
| 2. 을구 9번 근저당권 한국자산관리공사로 이전 | 227,000,000원 | 70,333,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 70,333,460원이 근저당권에 배당되고, 156,666,540원의 미배당이 발생합니다. 투어주식회사 보증금 5,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 지하철 2호선 장산역 북서측 인근으로, 주변은 음식점·유흥주점 등 각종 근린생활시설과 업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철이 있으며, 지하철까지 도보 약 5분이 소요됩니다.
- 건물. 2001년 7월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물의 최상층이며, 공동 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 용도·규제. 중심상업지역·방화지구·택지개발지구·지구단위계획구역·중심상업용지이며, 북동측 약 12미터 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 공실·설비. 약 1년 전부터 공실이고 내부는 폐문 상태입니다. 급배수설비 등 설비의 실제 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 장산역 인근 중심상업지역이라는 입지는 장점이지만, 9층 사무소의 공실, 임대관계 미확정, 거래가격 비교 부재로 매각성과 임대수익을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 영재주식회사 임대차 확인. 보증금, 확정일자, 계약기간, 계약 종료 및 보증금 반환 여부를 매각물건명세서와 임대차계약 원본으로 확인해야 합니다.
- 투어주식회사 인수 반영. 확인된 보증금 5,000,000원을 입찰가와 별개로 자금계획에 포함해야 합니다.
- 점유 현황 재확인. 약 1년 공실 탐문과 두 법인의 선순위 전입이 충돌하므로, 실제 점유자·열쇠 인도·사업장 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2026년 4월까지 공용부분 관리비 3,903,689원이 미납됐다는 신고가 제출됐으며, 공용부분 관리비는 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 설비 작동 점검. 내부가 폐문 상태여서 급배수·위생·전기·소방 관련 설비의 작동과 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 49%라는 할인율이 아니라, 확인된 인수금과 미상 보증금·관리비·수리비를 모두 포함한 실질취득액을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 압류의 법정기일과 당해세, 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있으므로 배당요구종기와 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “미상 보증금”
이 물건은 감정가 147,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 72,030,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰가만 지급하면 취득이 끝나는 물건이 아닙니다. 투어주식회사 보증금 5,000,000원을 더한 확인 가능한 실질취득액은 이미 77,030,000원+이고, 더 먼저 전입한 영재주식회사의 보증금은 미상입니다. 공용부분 미납 관리비 3,903,689원의 인수 가능성도 있습니다.
여기에 약 1년 공실, 폐문으로 인한 설비 상태 미확인, 근린시설의 거래가격 비교 부재까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점은 명확하지만, 전체 인수액과 실제 점유관계는 명확하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸 보이는 물건”이 아니라 “미상 보증금을 먼저 확정해야 하는 물건”입니다. 영재주식회사 임대차와 관리비 부담을 숫자로 닫기 전에는 할인율만으로 입찰 결론을 내리기 어렵습니다.
